Vacância nos imóveis aumenta inadimplência nos condomínios?
Vacância, pandemia e outros fatores aumentam a taxa de inadimplência no condomínio e prejudica o orçamento como um todo
A relação entre imóveis vazios e a inadimplência nos condomínios, no que diz respeito às taxas é uma realidade para algumas administradoras.
E esse cenário, que guarda algumas particularidades, especialmente no que diz respeito à forma como esses imóveis são utilizados por seus proprietários, se agravou com a pandemia de Covid-19.
Neste artigo, vamos falar dos impactos que a inadimplência pode causar nas contas do condomínio, da relação da vacância dos imóveis com a falta de pagamento das taxas condominiais e como os síndicos podem agir para minimizar esse tipo de problema.
Imóveis alugados por temporada tendem a dever mais aos condomínios
Uma das particularidades que apontam uma tendência à inadimplência nos imóveis vazios é o que acontece naqueles destinados ao aluguel por temporada.
De acordo com o síndico profissional Fúlvio Stagi, os donos desses imóveis são os que mais tendem a atrasar as taxas e isso aumenta a inadimplência no condomínio trazendo questões preocupantes à tona.
"Sempre nos deparamos com problemas de inadimplência. Principalmente em regiões com muita demanda por locação por temporada. Já estamos administrando alguns condomínios na Região dos Lagos do Rio de Janeiro. As pessoas muitas vezes ficam um bom período sem pagar o condomínio e quando chega a temporada começam a saldar suas contas", revela o síndico profissional.
Fúlvio atua no mercado como síndico profissional desde 2013. Ele está à frente da Smart Gestão de Condomínios, com uma carteira de 82 condomínios administrados nas cidades de Itatiaia, Resende, Volta Redonda, Barra Mansa, Barra do Piraí e Angra dos Reis, na Região Sul do Estado do Rio de Janeiro. Desse total, 45 são pessoalmente administrados por ele.
Pandemia: Mais um motivo para o aumento da inadimplência nos condomínios
De acordo com o profissional, que tem especialização de implantação de tecnologias em condomínios, a vacância aumentou durante a pandemia. E é possível fazer uma relação entre esse fator e um aumento na inadimplência.
A perda de renda da população fez com que muitas pessoas precisassem renegociar seus valores de aluguel.
Um cenário que foi agravado pelo início da escalada de altas do Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), historicamente usado pelo mercado imobiliário como base para o reajuste de aluguel.
Segundo Fabiano Schlichting, há 7 anos no mercado com a Empire Síndico Profissional, os desafios aumentaram durante a pandemia especialmente por causa da vacância das unidades.
“Tem sido um grande desafio. Com a pandemia houve um movimento de mudanças nos condomínios. Pessoas que residiam em algumas unidades se movimentaram em busca de imóveis com um custo inferior, deixando muitos imóveis vagos para realocação. E nesse período em que as unidades ficam fechadas, temos percebido, sim, um aumento da inadimplência, porque os proprietários ficam aguardando a reocupação do imóvel para acertar as cotas condominiais”, afirma Fabiano, que administra 16 condomínios na cidade de São Paulo.
Multa e juros baixos incentivam a inadimplência
Diante desses fatores, proprietários inflexíveis acabaram vendo seus contratos de locação rescindidos, deixando seus imóveis vagos.
E como imóvel vazio é sinônimo de prejuízo, a taxa de condomínio costuma ser sempre a primeira a ser deixada de lado, de acordo com Fúlvio.
"Em 2020, por conta da pandemia, isso se acentuou um pouco. Com a crise, as pessoas começaram a procurar imóveis mais baratos. E os proprietários começaram a alegar que, uma vez que seus imóveis não estavam alugados, não tinham dinheiro para pagar o condomínio", conta Fúlvio. “Pela legislação, pagam-se as taxas mais baixas do mercado em termos de multas e juros por atraso”, completa Fúlvio.
Segundo o Art. 1.336. § 1º do novo Código Civil, a multa por atraso no pagamento da taxa condominial deve ser de 2%. Já os juros devem ser os contidos na Convenção.
Caso a convenção seja omissa, devem respeitar o patamar de 1% ao mês. Para aumentar os juros, é preciso alterar a Convenção, com aprovação de 2/3 dos condôminos.
Segundo Fabiano Schlichting, mesmo com a possibilidade de cobranças judiciais, a inadimplência permanece.
“Tem acontecido até com uma certa frequência, principalmente após o início da pandemia. Embora tenhamos todos os procedimentos de ações judiciais, que são muito claros, uma vez que, passados 90 dias, podemos entrar com ações de cobrança. Mesmo assim, temos visto isso acontecer”, conta Fabiano.
Impactos nas contas dos condomínios
Segundo Fúlvio, na administração é sempre feita uma previsão orçamentária anual, na qual já há uma perspectiva de inadimplência do condomínio.
Mas quando os atrasos efetivamente acontecem, o impacto é imediato. Pois falta o dinheiro na conta ordinária mensal.
“Quando começam a parar de pagar, as pessoas ficam até com vergonha de ligar para negociar. Então, durante a pandemia adotamos a prática de ligar e falar para que ela faça uma força, pelo menos, para pagar a cota do mês corrente. A inadimplência a gente negocia depois”, revela Fúlvio.
Negociações individualizadas
“A inadimplência tem que ser tratada individualmente. Temos sistemas hoje em que conseguimos ver a ficha financeira do imóvel. Sabemos se a pessoa tem o costume de pagar atrasado. Ou se ela é aquela inadimplente crônica. Ou então se é uma pessoa que paga em dia e naquele mês teve algum problema. É importante ter essa sintonia final e individual na questão da inadimplência”, orienta Fúlvio.
Para que não haja grandes impactos financeiros nos condomínios que administra, a equipe de Fabiano tem feito um trabalho adicional de entrar em contato com os proprietários para tentar a quitação desses débitos.
“Precisamos evitar que eles atrapalhem nossos fluxos de caixa. Nosso desafio tem sido esse hoje: conseguir equilibrar as contas sem fazer repasses na conta condominial, porque a inadimplência naturalmente aumentou, e ainda temos que driblar essa situação dos imóveis não locados”, conta Fabiano.
Conscientização do proprietário
Além da negociação individual, é importante que o síndico busque conscientizar o proprietário de que, sem dinheiro, alguma coisa no condomínio vai faltar.
“Pode faltar limpeza, pode faltar segurança. E, neste caso, quando começam a faltar esses serviços, há uma natural desvalorização do imóvel. O que torna ainda mais difícil a locação”, afirma Fúlvio.
Além do contato individual, Fabiano e sua equipe têm usado as reuniões com os condôminos para aumentar a conscientização.
“Temos debatido bastante esses pontos nas assembleias dos condomínios, para conscientizar os condôminos sobre os impactos da inadimplência e os nossos desafios diante desse cenário”, conta o síndico profissional.
Combate à vacância
A solução para o problema da vacância não é das mais difíceis e passa, entre outras coisas, pela flexibilidade do proprietário do imóvel.
E na consciência de que manter um apartamento vazio significa prejuízo.
De acordo com o QuintoAndar, maior imobiliária digital do país e líder no mercado de aluguéis residenciais, uma boa forma de fechar rapidamente a locação de um imóvel é fazer a precificação correta.
Segundo um estudo divulgado pelo QuintoAndar, que aluga um imóvel a cada 5 minutos, tentar alugar um imóvel por um valor mais alto do que ele realmente vale pode comprometer a renda anual do proprietário em até 22%.
Isso acontece porque o preço errado torna o imóvel menos atrativo nos primeiros dias de anúncio, que, segundo a imobiliária digital, são primordiais para uma transação mais rápida. E os gastos gerados pelo período de vacância trazem prejuízos ao dono do imóvel.
“Estar atento às movimentações do mercado é fundamental para garantir o sucesso de uma transação de aluguel”, afirma José Osse, head de comunicação do QuintoAndar. “Acompanhar as variações de liquidez, preço do m² e custos extras evitam perda de renda anual para proprietários”.
(*) Explore a seção dedicada aos Conteúdos QuintoAndar (https://conteudos.quintoandar.com.br/), especializados no mercado imobiliário e em todos os aspectos relacionados à moradia no Brasil. O portal oficial do QuintoAndar (https://www.quintoandar.com.br) oferece informações abrangentes sobre aluguel, compra e venda de imóveis, facilitando a jornada rumo ao seu lar ideal.
