O advogado especialista em condomínios Rodrigo Katpat responde as dúvidas dos nossos leitores sobre vida em condomínio. Sua coluna é publicada a cada duas semanas, sempre às segundas-feira, aqui no SíndicoNet.
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MENOS VAGAS
Pergunta 1, de Natalia Biazotto
Sou proprietária de uma unidade em condomínio que, consta em contrato, possui 54 vagas para visitantes. Porém, o corpo diretivo diminuiu o número de vagas e ainda limita o tempo pelo qual a visita utiliza a vaga. Tudo isso sem realizar assembleia. Isso pode acontecer?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Natalia, o corpo direito não pode tomar uma decisão desta, nem mediante uma assembleia, pois interfere diretamente no direito de propriedade. A exclusão de vagas interfere nesse direito de propriedade e somente poderia ocorrer com o voto da unanimidade dos moradores.
Porém, regular o uso poderá ser feito em assembleia mediante alteração do regimento interno, que dependerá do quórum descrito em convenção ou no silêncio de maioria simples.
Se a definição de utilização estiver na convenção, a mudança somente será possível com a alteração da mesma mediante presença de 2/3 dos condôminos. Assim, sugiro notificar o síndico. Não surtindo efeito, sugiro mediante assinatura de 1/4 dos condôminos convocarem uma assembleia a fim de deliberar e definir a utilização das vagas.
USO DA SACADA
Pergunta 2, de Maciel Quel
Olá, moro em um condomínio de 4 apartamentos em cada bloco, sendo 2 apartamentos embaixo e 2 em cima. Moro no de cima e tenho a sacada. As normas do condomínio dizem que não podemos ter plantas na sacada. Estou trabalhando em um projeto para fazer um jardim vertical com temperos e outras plantas pois sou uma apaixonada por plantas e defensora da vida saudável. Mas estou neste impasse. Quero saber se a Constituição brasileira prevê essa proibição da pessoa ter um jardim vertical dentro da sacada, sendo que a sacada é minha e não dá acesso a transição de pessoas pois a sacada é particular. Como devo proceder?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Maciel, excelente iniciativa, o importante agora é se ajustar à convenção do condomínio a fim de não violar nenhuma norma.
Importante esclarecer que a sacada da unidade é área privativa, porém, a mesma compõe a fachada da edificação, assim, você não pode ser impedido de ter o que quiser dentro da sua sacada( direito de propriedade), porém poderá ser impedido de alterar a fachada.
Desta forma, sugiro que você encontre alguma forma que permita conservar a fachada e manter um pequeno jardim no local.
Lembrando que se estivermos falando do topo do prédio e não apenas de uma de sacada, ié necessário verificar se a área é privativa ou comum. Se for comum, o condomínio poderá normatizar a sua utilização.
Se for o caso de topo ( área comum) a proibição normalmente surge para evitar vasos pesados que podem prejudicar a impermeabilização ou até mesmo algumas espécies podem enraizar e perfurar lajes.
Assim, vale verificar incialmente em que situação você se encontra. E salutar conversar com o síndico e tentar ajustar a sua necessidade à situação do prédio.
USO DA PISCINA
Pergunta 3, de Elaine Wendler Schmidt Hsia
Sou dona de uma unidade em um prédio pequeno, e tenho 2 filhos do meu primeiro casamento. Eles foram vetados a acessar as áreas comuns do prédio, pelo motivo de eles virem somente aos finais de semana. Porém, no regulamento consta: (piscina artigo 93 : A piscina destina- se ao uso dos condôminos, residentes e visitantes esporádicos ( desde que estejam acompanhados por um morador). Fui falar isso para ela, que me tratou super mal e falou que iria me vetar se eu convocasse uma assembleia. Como posso agir nesse caso?
RESPOSTA DO ESPECIALISTA
Prezada Elaine, Vamos analisar o que diz o seu regimento interno. O uso da piscina destina-se aos condôminos, ou seja, aos proprietários das unidades. Também, aos moradores da unidade. Assim, se seus filhos do primeiro casamento esporadicamente dormem na sua residência, eles são moradores.
A outra possibilidade destacada pelo seu regimento é a utilização por visitantes esporádicos, desde que acompanhados por um morador. Neste caso sempre que você receber uma visita, desde que estas sejam esporádicas, eles poderão utilizar as piscinas, mas teriam que estar acompanhados de um morador.
Não vejo qualquer irregularidade na forma atribuída pelo regimento.
De qualquer forma, por se tratem de seus filhos, acho razoável que os mesmos sejam cadastrados como condôminos ou morados, ainda mais se fazem visitas constantes a sua residência. Assim, os mesmos poderiam utilizar a piscina sem a necessidade de que alguém os acompanhe.
Sugiro registrar a situação no livro de ocorrências e pedir para que o assunto possa ser abordado em assembleia objetivando a solução do caso.
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