Dez dicas ‘matadoras’ para o seu condomínio economizar

Qual é o síndico que não sonha com uma fórmula mágica para o seu condomínio economizar dinheiro sem grandes esforços? Milagres não existem, mas algumas medidas rápidas podem trazer ótimos resultados para fazer sobrar dinheiro na conta.

“O condomínio é um ecossistema complexo onde muitas coisas precisam funcionar extremamente bem, com uma gestão atenta e responsável para que nada saia do controle”, afirma Angelica Arbex, gerente de relacionamento com o cliente da administradora Lello.

Consultamos diversos especialistas experientes que compartilharam suas principais dicas e segredos implementados com sucesso em condomínios sob suas gestões.

Por que não conhecê-las e experimentá-las? Os cofres do seu condomínio e o bolso dos condôminos agradecem! 

1. MÃO DE OBRA E ENCARGOS: REDUÇÃO DE HORAS EXTRAS NO CONDOMÍNIO

>> Potencial de economia: 7% no custo total da cota ordinária

Não é novidade para ninguém que mão de obra e seus respectivos encargos são responsáveis pela maior fatia dos gastos da conta ordinária do condomínio: de 50% a 60%.

Por isso, esses itens devem ser monitorados de perto, pois qualquer descuido pode custar muito. “Se o síndico cuidar bem desses itens, está controlando os maiores desperdícios do condomínio. É preciso fazer um quadro de funcionários adequado, equilibrando segurança e economia”, alerta Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP. 

Um dos maiores vilões das finanças de um condomínio são as horas extras de funcionários.

Para não deixar o dinheiro se esvair, o síndico profissional Nilton Savieto dá a seguinte orientação: montar escala de trabalho dos porteiros no esquema 5x1 (cinco dias trabalhados e uma folga), 7h20 por dia, com horários de 6h às 14h20, 14h20 às 22h40 e 22h40 às 6h.

• Veja aqui um modelo de escala 5x1 para condomínios

No caso da escala da manhã e da tarde, os funcionários terão 1 hora de almoço/jantar, com cobertura do zelador, que normalmente já recebe acúmulo de função. Para o funcionário da noite, paga-se a hora trabalhada com acréscimo de 50%. 

Zelador e auxiliares de limpeza trabalharão de segunda a sábado, exceto feriados, perfazendo as 44 horas semanais, sem autorização de horas extras, que devem se resumir ao mínimo indispensável. Para os funcionários de limpeza, se houver necessidade de trabalho aos feriados e/ou domingos, fazer também a escala 5X1.

“Checar se os funcionários têm habitualidade. Em caso afirmativo, calcular o valor a ser indenizado junto ao sindicato da categoria”, orienta Nilton Savieto.

“Essa revisão da folha de pagamento com as devidas adequações e cortes de horas extras e folgas trabalhadas, poderá proporcionar uma redução de 15% no item salários e encargos, pode gerar uma economia de aproximadamente 7% no custo total”, diz Ramiro Moura, diretor da administradora Robotton.

A orientação final para melhor otimização do quadro de funcionários é de Marco Kekligian, da diretor de condomínios da administradora 8A Condomínios: organização de tarefas, gerenciamento do tempo e treinamento e reciclagem dos funcionários para que, além de cumprir bem com suas atividades dentro do horário de trabalho, também saibam lidar com desperdício de água, energia elétrica e produtos de limpeza e piscina, que refletirão em economia nos próximos itens desta matéria. 

2. MÃO DE OBRA E ENCARGOS: AJUSTE DE PERSONALIDADE DO CONDOMÍNIO

>> Potencial de economia: 15% no custo total da cota ordinária

Para o sucesso desse item, cada condomínio deverá fazer um exercício de autoconhecimeno e autoanálise.

“Decompondo de forma técnica as despesas do condomínio, é possível identificar quais são os custos necessários e quais são os derivados da geração de conforto”, orienta Marcelo Mahtuk, diretor da Manager Gestão Condominial. “Reavaliar em conjunto com os condôminos a manutenção dos itens de conforto pode gerar uma redução de até 15% nas despesas condominiais”, afirma.

Um exemplo de item de conforto é um condomínio de uma torre em que há em seu quadro de funcionários dois profissionais de limpeza, um responsável em limpar os halls dos andares dos apartamentos, descer o lixo e limpar a garagem, enquanto o outro se encarrega da limpeza das demais áreas comuns.

“A dica é ficar com apenas um funcionário de limpeza e os moradores se encarregarem de descer o próprio lixo, limpar o hall do seu andar e fazer um mutirão de limpeza da garagem”, ilustra Mahtuk, em cuja carteira de clientes há diversos que já adotaram essa medida. 

Há outros exemplos nessa linha. Substituir o zelador por um manutencista. “A contratação de um encarregado de manutenção pode eliminar alguns custos de manutenção mensal como jardim, piscina, academia e quadras, pequenas pinturas etc.”, explica Ramiro, da Robotton. 

Dependendo do perfil do condomínio, há outros ajustes que podem ser feitos, como abrir mão do vigia de rua, deixando a segurança concentrada na portaria, e repensar serviço de mensageiro e de recepção.

Além das dicas descritas acima, o síndico também pode considerar como alternativa a portaria remota, grande tendência entre os condomínios que buscam aumentar sua segurança e diminuir despesas com mão de obra.

3. CONTA DE CONSUMO: ÁGUA - CAMPANHA DE CONSCIENTIZAÇÃO NO CONDOMÍNIO

A segunda maior fatia de gastos ordinários de um condomínio engloba as contas de consumo de água e energia elétrica, que respondem por 15% a 20% das despesas. 

Por essa razão, Roger Silva, diretor de Condomínios da Auxiliadora Predial, aposta em uma excelente campanha de conscientização de utilização dos recursos, seja nas unidades privativas, seja nas áreas comuns.

“A administradora pode ajudar muito na aplicação de boas práticas para uso racional de água e energia, com programas educativos e parcerias com este foco”, comenta Angelica Arbex.

Na maioria dos condomínios, o fornecimento de água ocorre de forma coletiva e é cobrado dos condôminos juntamente com a despesa de condomínio, calculado pela fração ideal de cada unidade.

“Como nos condomínios com mais de dez anos raramente existe a medição individualizada, por vezes alguns moradores demoram a proceder reparos de vazamentos em torneiras, registros e válvulas de descarga, que acaba onerando a conta global de consumo e, consequentemente, cada apartamento”, comenta Ramiro Moura, diretor da Robotton. 

É importante a conscientização dos moradores para atuar rapidamente nos casos de vazamentos, bem como observar todas as maneiras possíveis de economizar no consumo.

Outras medidas orientativas de Roger Silva e Nilton Savieto são para os funcionários: passar a molhar as plantas com regador, ao invés da utilização de mangueira, e anotar o consumo de água diariamente em um mesmo horário, essencial para identificação imediata de possíveis vazamentos, ao se notar consumos acima da média.

• Veja aqui campanhas de conscientização
• Veja aqui campanha de inspeção de vazamentos nas unidades
• Dicas de economia de água em condomínios

4. CONTA DE CONSUMO: ÁGUA - REPARO DE VÁLVULAS E TORNEIRAS DO CONDOMÍNIO

>> Potencial de economia: 15% no custo da conta de água

“No mercado, algumas empresas já estão oferecendo um serviço de atualização das válvulas, torneiras etc, no condomínio inteiro, inclusive nas unidades privativas, com a finalidade de gerar economia na conta de água. É normal que estas empresas realizem o serviço de forma gratuita e recebam sobre a economia de água durante um período”, explica Moura, reforçando que cada edifício é avaliado individualmente sobre a viabilidade tanto técnica quanto financeira.

Depois de feita a troca dos itens, a dica de Marco Kekligian, da 8A Condomínios, é o condomínio fazer a regulagem periódica das torneiras, válvulas, descargas e caixas acopladas das unidades.

“O síndico pode e deve coordenar esta ação junto aos moradores, principalmente porque o zelador ou a equipe de manutenção podem fazer o serviço. E no caso de troca de reparos, o morador arca com a despesa. A economia pode chegar a 15%”, explica.

5. CONTA DE CONSUMO: COMO ECONOMIZAR NA ENERGIA ELÉTRICA DO CONDOMÍNIO

>> Potencial de economia: até 30% no custo anual da conta de luz

Para reduzir a conta de luz, uma das recomendações dos especialistas é a instalação de sensores de presença nas áreas comuns, como halls, garagens e áreas com baixa circulação de pessoas. 

A substituição de lâmpadas incandescentes e eletrônicas por LED é outra unanimidade. Segundo o síndico profissional Marcelo Ardito, da Arditosindpro, a troca de todo o sistema de iluminação por LED, representa uma economia, em média, de 25% a 30% em um ano, para um condomínio de uma torre. 

Nilton Savieto recomenda que os condomínios verifiquem se não há fuga de corrente elétrica e sugere fazer o reaperto em todos os quadros de energia, além de avaliar extensões e quadros de luz que, operando no limite, sobrecarregam os dispositivos.

• Entenda o que é energia reativa excedente e o quanto isso pode gerar de economia
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6. RENEGOCIAÇÃO DE CONTRATOS DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AO CONDOMÍNIO

>> Potencial de economia: até 9% no custo da cota ordinária do condomínio

Pode representar uma economia de até 9% dos custos condominiais a simples revisão e renegociação de todos os contratos de manutenção e/ou prestação de serviços do condomínio, como portaria, limpeza, manutenção de elevadores, bombas, CFTV, e administradora de condomínio. 

“É fundamental fazer, periodicamente, uma adequação de custos e termos nos contratos, procurando deixá-los de acordo com as necessidades atuais do condomínio”, orienta o síndico profissional Nilton Savieto. 

Para se ter um parâmetro dos custos médios de contrato, ele sugere que os síndicos falem com as administradoras, pois elas têm um número grande de condomínios e podem passar ou fazer uma análise de custo dos contrato do condomínio x média da carteira da administradora. “Pela nossa experiência, podemos diminuir em até 5% o valor dos contratos”, compartilha Savieto.

Fazemos esse tipo de análise através de um sistema que compara empreendimentos semelhantes e aponta desvios importantes nos gastos. É uma ótima ferramenta para identificar "gorduras" no orçamento do condomínio, destaca Angélica Arbex. 

Marco Kekligian aposta na possível em uma redução de até 9% nos serviços contratados se um passo a mais for feito: convencer o prestador de serviços a não fazer o reajuste anual. 

• Leia matéria sobre contratos de elevadores

7. SEMPRE FAZER COTAÇÕES DE PRODUTOS EM DIFERENTES FORNECEDORES

De acordo com Marco Kekligian, as plataformas de cotações disponibilizam a vários fornecedores o orçamento proposto, aumentando a concorrência. “Essa ação garante mais qualidade nas propostas e diminuição de preço, além de dar mais transparência nas compras”, justifica o diretor da 8A Condomínios.

Com a medida de adotar cotações, Kekligian enxerga ainda outras vantagens para os condomínios: 

• síndicos não ficarão mais presos a poucos fornecedores de produtos de limpeza, piscina, descartáveis etc.
• diversificação de fornecedores a cada nova cotação
• atualização sobre novos produtos e soluções que diminuem custo.

8. MANUTENÇÃO E LIMPEZA DA PISCINA

>> Potencial de economia: até 30% no custo anual de manutenção e produtos para piscina

Marcelo Ardito, da Arditosindpro, comenta que, normalmente, os condomínios destacam um profissional orgânico para fazer a limpeza e o tratamento químico de uma piscina, com raia de 15 a 20 metros, três vezes por semana a um gasto estimado entre R$ 1.300 e R$ 1.800 só de produtos, como cloro, algicida, controle de alcalinidade e pH etc, fora o acúmulo de função pela atividade. 

A dica dele é contratar uma empresa especializada em manutenção, limpeza e tratamento químico da piscina, contemplando no mesmo contrato material e mão de obra. Se adotada a recomendação de Ardito, a economia anual com esse item pode chegar a 30%.

• Veja aqui sobre cuidados das piscinas

9. CONTRATAÇÃO DE ENGENHEIRO PARA SUPERVISIONAR OBRAS EM UNIDADES PRIVATIVAS DO CONDOMÍNIO

Ao contrário do que todos pensam, a contratação de um engenheiro civil responsável pelo recebimento da documentação, aprovação e acompanhamento das obras nas unidades é fundamental para um condomínio economizar, afirma o síndico profissional Marcelo Ardito. 

“Por mais que seja responsabilidade do proprietário da unidade, uma obra mal executada pela equipe de um condômino desinformado e sem acompanhamento de um responsável pode trazer sérias consequências e prejuízos ao condomínio como um todo”, justifica Ardito.

Ter um engenheiro responsável que receba a documentação, que forneça os dados ao síndico para autorizar o início da obra e que acompanhe a obra pode poupar muita dor de cabeça e prejuízos ao condomínio.

No caso de uma obra mal conduzida que traga problemas ao condomínio, primeiro teria que fazer o reparo e depois entrar com uma ação judicial contra a unidade responsável pela obra. 

“Embora pareça um gasto, é um investimento que o condomínio faz em troca de tranquilidade e também economia com ações corretivas e remediações”, afirma Ardito.

10. ANÁLISE DE CUSTOS ACESSÓRIOS 

O síndico profissional Nilton Savieto recomenda que o condomínio avalie com sua administradora os valores cobrados à parte das taxas condominiais, os chamados “custos acessórios”, que, se não estiverem compatíveis com a realidade e perfil do condomínio, podem engolir muitos centavos. 

Segundo Roger Silva, da administradora Auxiliadora Predial, o condomínio também deve renegociar as taxas bancárias, seja cartão de crédito, doc, ted etc e usar o máximo possível dos meios digitais das administradoras, evitando gastos com materiais de expediente - a famosa papelada.

“É importante que o síndico veja a realidade do seu condomínio e avalie se os custos estão adequados à prestação de serviços recebida”, opina Nilton Savieto.

Angélica Arbex ressalta: "o importante é que seja cobrado do condomínio o justo e, principalmente, aquilo que está no contrato de prestação de serviços. A atenção deve estar na cobrança e na mesma intensidade na qualidade dos serviços prestados e na complexidade e responsabilidade do cumprimento de todas as obrigações legais. Empresas que dizem que não existe nenhuma despesa além da taxa de administração, merecem atenção redobrada, porque isso não é o que acontece na prática". 

Concluindo

“Não há uma resposta mágica. A economia vem de uma gestão profissional e experiente da administradora, com um síndico exigente e que demande um super planejamento de trabalho e uma comunidade participativa. Esta é a receita não só de um condomínio otimizado, mas também, melhor administrado e com gente mais feliz”, conclui Angélica.

Veja também

As formas de economizar no condomínio não param por aqui. O SíndicoNet disponibiliza um vasto material que pode apoiá-lo nessa missão. Confira abaixo algumas matérias e dê continuidade ao assunto! 

• Como localizar gorduras do orçamento do condomínio 
• Check-list para otimização de custos do condomínio 
• Teste: seu condomínio é econômico?

Fonte: Angelica Arbex (Lello), Hubert Gebara (Secovi-SP), Marcelo Ardito (síndico profissional), Marcelo Mahtuk (Manager Gestão Condominial), Marco Kekligian (8A Condomínios), Nilton Savieto (síndico profissional), Ramiro Moura (Robotton), Roger Silva (Auxiliadora Predial)

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