NBR 17.170 busca pacificar prazos e garantias das edificações
A nova ABNT NBR 17.170 fixa prazos e garantias dos sistemas construtivos de uma edificação e promete mudar a cultura da manutenção preventiva nos condomínios
Falar sobre as garantias de serviços e equipamentos de uma edificação sempre rendeu polêmicas e muitos processos, como bem sabem os condomínios.
Em termos legais e de regulamentação, havia uma lacuna de quais prazos deveriam ser cumpridos, mas a publicação pela Associação Brasileira de Normas Técnicas da ABNT NBR 17.170, em meados de dezembro de 2022, procura preencher esse vazio.
De maneira detalhada, a nova norma traz diretrizes para que o mercado da construção civil estabeleça condições, prazos e garantias dos sistemas construtivos de uma edificação.
Além de conscientizar o cliente final de um empreendimento imobiliário (proprietário da unidade e síndico) sobre as garantias que competem às construtoras, incorporadoras e prestadores de serviço, a norma reforça a importância e a responsabilidade da gestão do condomínio em realizar a manutenção preventiva para garantir seus direitos.
Nesta matéria, vamos explicar:
- O que a NBR 17.170 determina
- A quais empreendimentos se aplica
- O que muda para os condomínios, síndicos e proprietários
- Qual a associação com a manutenção predial
- Quais situações podem acarretar a perda de garantia
Venha com a gente!
O que diz a ABNT NBR 17.170 – Edificações – Garantias – Prazos recomendados e diretrizes
A norma ABNT NBR 17.170 fixa de forma clara e detalhada os prazos de garantia tecnicamente adequados e justos para diversos sistemas construtivos, componentes e equipamentos das edificações, e que deverão ser adotados por incorporadoras, construtoras e empreiteiros.
Vale lembrar que todos os itens do condomínio já possuem alguma garantia legal (art. 618 do Código Civil), porém, uns com prazos menores para partes substituíveis de um sistema; outros mais extensos não facilmente substituíveis.
Dessa forma, componentes mais estéticos, como os acabamentos, têm uma garantia mais curta; outros, mais longa, como as tubulações. Mas, legalmente, o prazo reconhecido para uma construção até então é de cinco anos (a contar da data de entrega ou da certidão do Habite-se).
Na prática, as tabelas de desempenho, que, em linhas gerais, compreendiam o período de até cinco anos, passam a ter opções de 5 anos, 3 anos e 1 ano, agora especificando o sistema, a descrição e o tipo de falha, conforme trecho da norma destacado na tabela a seguir:
| Sistema | Descrição | Tipo de falhas | Prazo tecnicamente recomendado |
| Componentes estruturais de sistemas de pisos | Suportes de pisos elevados em ambientes internos e externos; estrutura para pisos de vidro | Ruptura, desgaste | 3 anos |
| Vedações verticais externas | Vedações das fachadas, sejam elas compostas por alvenaria, sistema de envidraçado tipo pele de vidro, painéis | Perda de integridade, dessolidarização de materiais ou componentes que fazem parte de vedação | 5 anos |
| Vedações verticais externas | Selantes, juntas de dilatação | Perda de estanqueidade | 3 anos |
Mas, de maneira geral, a norma não trata de nenhum sistema em particular, mas da maioria dos sistemas que compõem uma edificação.
A quais empreendimentos se aplica a ABNT NBR 17.170
A ABNT NBR 17.170 foi anunciada em 12 de dezembro de 2022 e entrará em vigor seis meses (180 dias) após sua publicação, ou seja, em meados de junho de 2023, sendo aplicável para empreendimentos novos e obras de reparos ou reformas em construções existentes.
No entendimento de Carlos Borges, vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP, e Rennan Viegas, engenheiro civil pela 3R Engenharia, a norma não se aplica a edificações existentes ou em construção, tampouco aos projetos de construção que tenham sido protocolados para aprovação no órgão competente pelo licenciamento anteriormente à data de sua publicação, nem àqueles que venham a ser protocolados no prazo de até 180 dias após a referida data.
Para o engenheiro civil Zeferino Velloso, que participou da finalização da elaboração da norma, está claro que obras de reparos e reformas em edificações existentes também devem se basear na NBR 17.170.
Como a NBR 17.170 impacta os condomínios
Os novos prazos de garantia recomendados na NBR 17.170 são uma forma de garantir o bom funcionamento dos diferentes sistemas construtivos de uma edificação.
Possibilita, assim, que os construtores, durante o desenvolvimento de novos projetos, busquem soluções com materiais e técnicas mais avançados, obtendo uma melhor qualidade de entrega dos seus produtos.
Essas mudanças abrem espaço, ainda, para a inovação no processo construtivo e aumentam a confiabilidade do que é entregue.
De acordo com Viegas, o mais importante é que tudo isso poderá ser observado nas tecnologias empregadas, nos procedimentos adotados, nos produtos especificados e no conhecimento técnico da cadeia da construção como um todo, mobilizando projetistas, especificadores, fabricantes de material e equipamentos, trabalhadores da construção civil, setores de qualidade e o próprio cliente final (proprietários e síndicos).
A nova norma, que é resultado de um consenso de dezenas de profissionais de diversos segmentos e entidades do setor, adota prazos razoáveis do ponto de vista de quem executa ou comercializa um empreendimento, e servirá como parâmetro de juízes, conciliadores e peritos, na discussão de eventuais falhas.
Em suma, a clareza da NBR 17.170 deve facilitar e melhorar a relação entre os produtores de imóveis, adquirentes e gestores pós-obra (síndicos e administradoras), além de trazer maior segurança jurídica para ambas as partes.
Como a NBR 17.170 impacta a gestão do síndico
Segundo os especialistas, a NBR 17.170 é uma forma de pensar a vida de um condomínio para além das garantias dos construtores.
Se desde a sua implantação o condomínio se iniciar corretamente com bons hábitos, valorizando as manutenções preventivas (ao invés de sair correndo atrás apenas das corretivas), a gestão será bem-sucedida.
"A cultura brasileira não é de investimento em manutenção preventiva, apenas corretiva, algo que já está consolidado nos países desenvolvidos. Ao longo do tempo, investir em manutenção preventiva e corretiva diminui custos, melhora o conforto e a segurança dos usuários, além de aumentar o valor de mercado e a vida útil do empreendimento", pontua Borges.
- Leia também: o seu condomínio faz manutenção preventiva?
Sendo o síndico responsável por zelar e preservar o patrimônio do condomínio, ele tem por obrigação elaborar e implantar um programa de manutenção preventiva e corretiva de acordo com a NBR 5674 - Manutenção de Edificações, que define os procedimentos de como isso deve ser feito.
Este processo envolve tanto a criação de rotinas operacionais feitas por equipe interna e externa ao condomínio, que precisam ser formalizadas e monitoradas, quanto a alocação de recursos para viabilizar a aplicação do programa ao longo do tempo.
O plano de manutenção preventiva do condomínio sob a ótica da NBR 17.170
O primeiro passo para montar um plano de manutenção predial para o condomínio é o síndico conhecer a legislação, mas também a Norma de Garantia e os Manuais de Proprietário das Áreas Comuns, que são entregues pelas incorporadoras e construtoras.
A partir daí, contando com a ajuda técnica de um profissional habilitado ou da própria administradora, o síndico deve preparar um plano de manutenção predial com visão a longo prazo.
Com a NBR 17.170, mais importante do que o tempo de vida útil estipulado em projeto para um determinado sistema, será avaliar outros fatores que podem impactar no correto funcionamento dos equipamentos da edificação. E com isso, interferir na responsabilidade dos construtores e fabricantes, sobretudo, em relação à garantia.
"O importante é o condomínio realizar adequadamente a transição entre o que é responsabilidade de quem constrói, para sanar as eventuais falhas construtivas, e a obrigação de quem mantém, o síndico, que deve zelar pelas manutenções recomendadas, inclusive no período de garantia", reforça Viegas.
Por isso, é indicado que o síndico conheça os sistemas existentes no seu condomínio e se atente aos prazos de manutenção deles, pois não adotar esta prática pode acarretar perda de garantia e comprometer o desempenho dos sistemas que fazem parte da edificação.
Proprietários também devem estar comprometidos com manutenções preventivas
Ainda assim, além de realizar as manutenções indicadas no Manual do Síndico e documentar a situação das edificações e suas intervenções nas áreas comuns em forma de relatório de inspeção, no mínimo anualmente, outra ação recomendada ao gestor é sempre reforçar a comunicação sobre a necessidade de medidas preventivas nas unidades também.
Até porque, apesar de o síndico ser o gestor do empreendimento, a responsabilidade é compartilhada com todos os proprietários.
Então, sempre que necessário, o gestor deve fornecer aos condôminos os memoriais e as especificações entregues pela construtora, para manter o padrão de qualidade, o uso de produtos especificados em projeto e a mão de obra indicada para cada tipo de manutenção.
"Além disso, sendo a norma válida também para obras de reparos e reformas, ela será um instrumento adicional para a decisão de contratação (empresas podem oferecer prazos melhores de garantias que outras) e para futura cobrança de responsabilidades", acrescenta Velloso.
Situações que podem acarretar a perda das garantias do condomínio
É normal que condomínios relaxem na manutenção preventiva, por conta dos cinco anos de garantia previstos no Código Civil.
No entanto, essa garantia fornecida pela construtora não é irrestrita e diz respeito apenas aos vícios e defeitos de construção.
Assim sendo, principalmente nesse período, a manutenção do condomínio deve ser feita rigorosamente tal como o projeto original especifica e, se não for, os problemas decorrentes disso não cabem à construtora.
Assim sendo, os especialistas elencaram alguns fatores que fazem com que o condomínio perca as garantias da construtora:
- Mal uso das áreas, equipamentos ou componentes de uma edificação;
- Falta da realização de manutenções preventivas;
- Falta de comprovação da realização de manutenções preventivas, ou seja, emissão de relatórios pelas empresas contratadas e de vistorias técnicas, constatando e orientando os planos de manutenção;
- Realização de reformas que alteram as características dos sistemas originalmente entregues.
Previsão orçamentária deve contemplar manutenções preventivas
De acordo com Viegas, na maioria dos condomínios, existe uma pressão muito grande sobre os síndicos e as administradoras para aprovação de uma previsão orçamentária muito enxuta.
Às vezes, o corte abrange itens essenciais ligados a manutenções e garantias, colocados em segundo plano diante dos investimentos em segurança e melhorias em geral, cuja utilização gera benefício imediato para os condôminos.
Na prática, isso se assemelha à escolha que a maioria dos administradores públicos faz diante dos recursos em caixa, ao construir uma nova obra viária ao invés de manter e conservar uma outra já existente. E essa situação também se reflete na vida do síndico.
A falta de informação e de compreensão das necessidades em seguir o plano de manutenções recomendado são grandes vilões na vida dos condomínios e motivo de preocupação dos construtores e seus setores de pós-venda.
"Já acompanhei uma situação em que ficou evidente a negligência na correção de infiltrações de um sistema de impermeabilização numa área comum de um condomínio. O custo estimado da manutenção girou em torno de R$ 1,5 milhão, além de outras despesas e transtornos operacionais devido aos danos nos veículos dos moradores", relembra Viegas.
A norma NBR 17.170 diminuirá o litígio referente a vícios/defeitos de construção dos condomínios?
Na opinião de Velloso, a NBR 17.170 infelizmente não reduzirá os processos por vícios ou defeitos de construção das edificações, muito em função de um Manual do Síndico extremamente genérico e incompleto.
"Muitas vezes esse documento contempla equipamentos inexistentes na edificação e deixa de instruir a forma correta de realizar as intervenções de manutenção periódica de muitos sistemas, componentes e equipamentos", afirma.
Mesmo assim, para Carlos Borges, a grande virtude da NBR 17.170 é deixar a regra do jogo mais clara, e isso tende a melhorar a relação entre os produtores e consumidores de imóveis.
Agora que você já aprendeu tudo sobre a nova ABNT NBR 17.170 sobre condições e prazos de garantia dos serviços e equipamentos de uma edificação, o que acha de se resguardar e checar as instalações do seu condomínio? Esses conteúdos do SíndicoNet sobre Manutenção Predial com certeza vão te ajudar, confira!
Fontes consultadas: Zeferino Velloso (engenheiro civil e diretor da VIP - Vistorias e Inspeções Prediais); Carlos Borges (vice-presidente de Tecnologia e Sustentabilidade do Secovi-SP) e Rennan Viegas (engenheiro civil pela 3R Engenharia).
