Condomínios antigos e novos: principais problemas, mudanças e soluções!
Confira lista dos 10 principais problemas de condomínios antigos e os 7 principais de condomínios novos, e soluções. Ao final, matéria discute as mudanças dos antigos para os novos empreendimentos
Administrar ou morar em condomínios antigos e novos podem ser experiências completamente diferentes para síndicos e moradores. Com isso, os problemas enfrentados também são distintos. Muitas vezes são questões relacionadas à convivência, manutenção ou gestão.
Com o apoio de Gabriel Karpat (administrador especialista em condomínios) e Roberto Viegas (jornalista e especialista em mercado imobiliário e condominial), ambos colunistas do SíndicoNet, listamos os 10 principais problemas de condomínios antigos e os 7 principais problemas de condomínios novos.
Não poderíamos deixar de citar as soluções, além de discutir as mudanças entre esses dois tipos de empreendimentos. Ficou curioso? Então confira abaixo!
10 Problemas mais comuns em condomínios antigos
Confira abaixo os principais problemas apontados pelos especialistas nos condomínios antigos e várias soluções!
1. Vazamentos e infiltrações
As fontes que conversaram com o SíndicoNet elencaram este item como o principal problema enfrentado pelos condomínios antigos. Isso porque, muitos empreendimentos foram construídos com tubos de aço, que tendem a ficar corroídos ao longo do tempo.
Além de gerar excessivo consumo de água e gasto desnecessário, vazamentos e infiltrações podem comprometer a estrutura de todo o prédio.
De acordo com Roberto Viegas, que atua em implantação de condomínio há mais de 2 décadas, normalmente eles são causados por falhas nos sistemas de impermeabilização das garagens, coberturas, lajes térreas e intermediárias, bem como no encanamento no geral.
A falta de manutenção preventiva no sistema hidráulico de edifício e apartamentos é a maior vilã nesses casos, uma vez que esses problemas não surgem de um dia para o outro. Em geral, a impermeabilização vai se deteriorando e o vazamento ou a infiltração vão aparecendo aos poucos.
Alguns vazamentos são visíveis, como o pinga-pinga de torneiras e chuveiros; outros são silenciosos, como a caixa acoplada do banheiro que libera água o tempo todo e demora a encher.
Mas os piores vazamentos de água são os que se escondem nas paredes, danificam móveis, pinturas e, às vezes, são dificilmente detectados, a não ser que você tenha um equipamento específico para localizar a raiz do problema (registro, conexões, juntas e na tubulação perfurada por uma broca).
Por isso, não se descuide: verifique seu consumo médio e acompanhe a evolução mês a mês, pois o aumento excessivo da conta pode indicar vazamentos. Neste caso, acione uma empresa especializada nesse tipo de serviço para verificar as instalações, podendo haver necessidade de troca de colunas ou substituição por materiais mais resistentes.
Já as infiltrações ocorrem, em grande parte, quando a água escorre por áreas não impermeabilizadas ou com falhas na manta de vedação. Provocam manchas e mofo em paredes, desplacamento de azulejos, bem como bolhas na pintura e têm incidência maior em locais como lajes de cobertura de apartamentos, garagens e jardins, seguidas de fachadas.
Um cuidado para lidar com infiltrações é revisar e refazer periodicamente o rejunte dos revestimentos cerâmicos, em especial no banheiro, cozinha e área de serviço. Além disso, fique de olho em qualquer reforma no piso destes ambientes, para que seja feita uma nova impermeabilização.
E é super válido o síndico repassar essas orientações aos moradores para essas manutenções dentro de suas unidades.
2. Fachadas descuidadas
É comum encontrar condomínios antigos com uma fachada mal cuidada, inclusive sacadas e varandas. Essa situação pode acarretar inúmeros problemas, tais como:
- Danos às unidades decorrentes de infiltração;
- Dano estrutural por conta de fissuras, trincas, rachaduras e fendas mal tratadas;
- Desvalorização do patrimônio;
- Risco de indenização caso elementos se desprendam e atinjam alguma pessoa.
Mais uma vez, realizar a manutenção preventiva é fundamental para preservar condomínios antigos. Em São Paulo, por exemplo, a lei 10. 518/88 obriga os condomínios a lavarem ou pintarem suas fachadas a cada cinco anos. Nesse tipo de serviço, inclui-se a verificação de patologias em toda a extensão do prédio.
- Leia mais: Inspeção predial de fachada através de drones
- Veja também: Como funciona o retrofit em prédios
3. Instalações elétricas limitadas
Outro problema comum em condomínios antigos é a rede elétrica ultrapassada, com quadros de força de estrutura de madeira, que vez ou outra pode ser danificada por cupins, tais como os fios elétricos. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso.
Também é possível encontrar condomínios antigos usando dispositivos obsoletos, como chaves faca e fusível tipo cartucho ou rolha, que só aumentam o consumo com as fugas de energia, e os riscos, inclusive, de incêndio.
São vários os sinais de alerta:
- Energia que vive caindo;
- Luzes piscando;
- Tomadas que esquentam;
- Pequenos choques;
- Quedas frequente de disjuntores e fusíveis;
- Cheiro de queimado ou de fumaça.
Na ocorrência desses eventos, é importante contratar uma empresa especializada em laudos e inspeções elétricas, para checar as condições de segurança do condomínio, como aterramento adequado e o dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde 1997.
Outros prédios, ainda, para comportar novas instalações fruto dos tempos modernos, como aparelhos de ar-condicionado, fazem gambiarras na rede elétrica, provocando a sobrecarga no sistema.
O recomendado nessa situação é contar com empresas especializadas, pois talvez seja necessário reprojetar o centro de medição do empreendimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Para isso será preciso solicitar à concessionária de energia por um aumento de carga para o local.
No vídeo abaixo, o engenheiro manutencista e professor SíndicoNet Experts, Felipe Lima, fala mais sobre os principais problemas de elétrica, hidráulica e estrutura dos condomínios. Assista!
4. Ausência de sistema de controle e de segurança
Na opinião de Viegas, em muitos condomínios, nos quais porteiros são considerados quase um ente da família, não existe sistema de controle de acesso, porque todos acham que isso é uma despesa desnecessária.
Os tempos mudaram e quem, de fato, busca segurança no condomínio não pode esperar que ela dependa apenas do porteiro.
Até porque, os criminosos estão cada vez mais ousados e sofisticados para encontrar maneiras de burlar até os mais complexos processos de segurança, imagine, então, o que eles podem fazer quando a portaria tem controle de acesso feito exclusivamente por um funcionário.
Além disso, falta de protocolos de segurança, iluminação ou ferramentas apropriadas, podem comprometer perigosamente a segurança dos moradores.
É necessário, então, convencer os condôminos a adotar sistemas mais avançados, que reforcem a segurança dos condôminos e consigam evitar o acesso de pessoas não autorizadas.
Kapart indica fiscalização permanente e treinamento dos funcionários, bem como investimentos em sistemas de segurança eficazes, como câmeras de vigilância, portões eletrônicos e controles de acesso.
5. Disposição de vagas da garagem
O tamanho médio da maioria dos veículos de passeio no Brasil mudou, e cada vez mais encontramos os modelos SUVs excedendo o tamanho das vagas na maioria dos condomínios.
Esse é um problema principalmente nos condomínios mais antigos, cujas vagas são muito pequenas e difíceis para manobrar veículos maiores como estes.
"Certo é que as necessidades dos condôminos em relação às vagas esbarram nos aspectos legais, em que o tamanho da vaga é eterno enquanto o da maioria dos automóveis só cresce", afirma Viegas.
O ideal nesses casos é acionar uma equipe de engenharia, para fazer um redesenho e otimização das vagas do estacionamento do condomínio.
6. Dificuldade de modernização
As condições estruturais de condomínios antigos dificultam, encarecem e até inviabilizam a implantação de projetos de modernização, tais como individualização de hidrômetros.
Nesse caso, a maior dificuldade para executar esse tipo de projeto em prédios antigos é o número de prumadas por unidade. Antigamente, os prédios eram construídos de outra forma, e havia várias prumadas para cada unidade. Como a individualização exige um medidor por registro, a obra fica muito cara.
Outro ponto “contra” os condomínios antigos é a sua tubulação, muitas vezes feita de ferro galvanizado – já sofrendo pela ação do tempo.
Para condomínios nessas condições, uma alternativa a ser considerada seria um retrofit hidráulico, de forma a contemplar a individualização e a melhoria do encanamento do condomínio.
No webinar SíndicoNet abaixo, você confere tudo sobre individualização de hidrômetros, da contratação à gestão. É só dar o play:
Outros projetos de modernização que podem ser complicados de implantar em condomínios antigos:
- Cabeamento de TV, interfonia e internet (dutos estreitos);
- Elevadores (comandos ou as cabines);
- Tomada para carros elétricos;
- Acessibilidade (rampas, porta dos elevadores, etc);
- Ar-condicionado (capacidade elétrica);
- Painéis solares (falta de espaço).
7. Sem espaço para entregas e delivery
A pandemia trouxe novas necessidades em condomínios e aumentou outras demandas que antes eram reservadas somente para os fins de semana à noite. Hoje, pedir refeição é rotina, independente da hora ou dia.
Da mesma forma, as compras online ganharam tanto espaço que, em alguns condomínios, os veículos de entrega fazem fila para descarregar os produtos.
O problema em condomínios antigos é que muitos não dispõem de áreas para recepcionar os entregadores em suas motos e camionetes, muito menos espaço para acomodar as encomendas até que os moradores as retirem.
Para isso, há necessidade de espaços adaptados, salas e lockers (armários inteligentes) e controle de recebimento/entrega.
8. Falta de áreas de lazer
Condomínios antigos raramente dispõem de áreas de uso comum, lazer e recreação, como piscinas, academias, salão de festas, playgrounds, quadras ou salas de jogos.
As crianças são as que mais sofrem com isso e, muitas vezes, acabam ocupando áreas comuns inadequadas para brincadeiras, como halls de entrada, corredores, garagens e portarias. Isso provoca barulhos e, em casos mais graves, até danos materiais ao patrimônio e riscos de vida.
O ideal é estabelecer, junto aos moradores, horários e lugares adequados para garantir a segurança de todos e não atrapalhar a circulação das pessoas pelo condomínio.
- Leia mais: Guia sobre Crianças em Condomínio
9. Sem investimentos em manutenção e melhorias
Como vimos até aqui, a manutenção de um condomínio antigo - primordial em questão de segurança - é um grande desafio, pois as obras podem ser dispendiosas, e muito em função disso, encontram resistência por parte dos condôminos. Sendo assim, pensar em melhorias fica ainda mais distante.
Seja para valorizar o patrimônio (ex.: nova decoração) ou modernizar sistemas antigos (ex.: elevadores ou elétrica), rateios extras podem ser mal recebidos pelos condôminos.
Este vídeo conta o case de um condomínio que não tinha recursos financeiros e, mesmo assim, conseguiu se planejar para recuperar as áreas comuns, confira:
10. Vícios administrativos e operacionais
A dificuldade de modernização de condomínios antigos também resvala na questão administrativa e operacional.
Portaria, zeladoria e limpeza seguem do mesmo jeito há décadas, enquanto a gestão pouco se atualiza em processos ou adere a recursos tecnológicos, como a adoção de aplicativos para gestão e comunicação com moradores.
7 Problemas mais comuns em condomínios novos
Agora chegou a vez de conferir os principais problemas em condomínios novos. É só continuar a leitura!
1. Acústica e barulho
Condomínios mais antigos contam com paredes e lajes mais espessas, que dificultam a propagação de barulho entre apartamentos vizinhos.
Realidade esta que difere dos prédios mais novos, gerando conflitos entre vizinhos e reclamações dos moradores de andares que ficam próximos à casa de máquinas, cabendo até indenizações.
A exemplo, em 2021, um condomínio no Rio de Janeiro foi condenado a pagar R$ 10 mil a uma moradora por conta do barulho dos elevadores.
Um agravante para condomínios mais novos é que, como eles dispõem de diversas áreas de lazer, esse tipo de reclamação se torna mais corriqueira.
Conforme orienta Gabriel Karpat, da administradora GK, a melhor solução é estabelecer regras claras de horário para o silêncio, promover conscientização sobre o impacto do barulho e, em casos mais graves, considerar a possibilidade de instalação de isolamento acústico em algumas áreas.
- DOWNLOAD: Campanha "Não parece, mas incomoda"
2. Demora na elaboração do regimento interno
A aprovação de um regimento interno, que contemple o que de fato o condomínio possui e as reais necessidades de seus moradores, organizará os horários, condições de uso dos ambientes comuns, além de orientar ações e comportamentos que inferem na tranquilidade dos vizinhos.
O problema é que, enquanto o documento é elaborado, os condomínios novos já vão sendo ocupados, e isso pode criar um clima de "terra sem lei". Quanto mais rápido e preciso for o regimento interno, melhor para síndicos e moradores.
3. Acertos com a construtora
Nos condomínios novos – em implantação ou recentemente implantados –, a revisão com a construtora dos itens que ficaram pendentes ou ajustes nos pontos anotados na vistoria de entrega, é um processo que parece interminável.
Assim, são frequentes as discussões sobre vícios e defeitos de construção, bem como prazos de garantias. E, quase sempre, a alternativa é entrar com processo judicial contra a construtora - custoso e demorado.
"Se o caso se estender muito, atrasando a solução das intervenções e as falhas anotadas interferirem no uso do condomínio, as pressões sobre o síndico aumentam e a reação dele pode determinar sua independência diante da construtora", alerta Viegas.
4. Maiores gastos com operação
Ao contrário dos prédios antigos, condomínios novos são entregues com tudo o que grandes complexos podem oferecer, como salas de coworking, lojas de conveniência, quadras poliesportivas, academias modernas, etc.
Isso exige altos investimentos em manutenção para manter a operação do condomínio funcionando corretamente. Uma saída seria buscar formas de economia, como sistema de reúso de água, instalação de painéis solares e de sistemas de iluminação econômicos.
5. Ambientação de condôminos
Um dos maiores desafios de condomínios novos está nos detalhes da transição da construtora ou incorporadora para síndico e administradora do condomínio que assumirão a gestão.
Mais do que os dados cadastrais, os empreendedores transferem à administração a responsabilidade de cuidar de seus clientes, agora condôminos, mas esse processo precisa evoluir.
Para Roberto Viegas, além de informar sobre o andamento da obra durante a fase de construção, incorporadoras e construtoras deveriam reforçar as orientações aos seus condôminos sobre como funciona a vida em condomínio, seus direitos e deveres, funções do síndico, do conselho e da administradora, e dos próprios empreendedores, depois que a obra for concluída e entregue.
Essa mudança se torna ainda mais importante se considerarmos que em prédios novos há muitos condôminos que nunca moraram em condomínio.
"Para eles, muitas situações podem parecer restrição de liberdade ou privacidade, mas que, na verdade, representam o equilíbrio da vida em condomínio, com respeito às regras e às pessoas e tolerância, que proporcione a boa convivência", ressalta Viegas.
6. Garagem
Embora exista uma tendência de novos empreendimentos serem concebidos para estimular o uso do transporte público ou meio de locomoção mais sustentáveis, como bicicletas, alguns condomínios ainda sofrem com a equação "poucas vagas e muitos carros".
Isso leva a muitos conflitos entre moradores, que estacionam veículos de forma irregular e vivem disputando vagas. "O caminho é estabelecer regras e penalidades, realizar sorteios de rotação das vagas e, se possível, pensar em aumentar o número de vagas", sugere Karpat.
7. Obras nas unidades
Logo após a instalação do condomínio, o período de maior ansiedade dos condôminos é sobre o processo de aprovação de obras e reformas nos apartamentos.
Por isso, segundo Viegas, é fundamental que já no dia da assembleia de instalação, síndico e administradora tenham um roteiro claro sobre como devem ser encaminhados e por quem serão aprovados os projetos de reforma.
- Saiba mais: Obras em unidades: quem é o responsável técnico?
A demora na comunicação sobre o processo de aprovação e até mesmo para análise dos projetos prejudica a programação dos condôminos, com seus fornecedores e podem atrasar sua mudança.
Em contrapartida, aprovar sem analisar que tipo de intervenção será feita, gera riscos à segurança da edificação (ex.: remoção de paredes estruturais).
Quais as principais mudanças dos condomínios antigos para os novos
A pandemia fez com que a ocupação dos condomínios fosse mais efetiva, modificando de vez os hábitos dos moradores, a exemplo da consolidação do home office e do delivery, e com isso, criando novas necessidades, focadas em bem-estar, comodidade, conveniência e segurança.
Por exemplo, segundo o último Censo Pet do Instituto Pet Brasil (2022), o Brasil encerrou 2021 com 149,6 milhões de animais de estimação, um aumento de 3,7% sobre os 144,3 milhões do ano anterior. Ou seja, os pets estão cada vez mais presentes na vida das pessoas e isso reflete nos condomínios, sobretudo em relação ao barulho.
As construtoras enxergam essa mudança de costumes e já há algum tempo vêm construindo empreendimentos com mais áreas de lazer, lojas de conveniências e outros serviços, como lavanderias compartilhadas e espaços pet, de modo que tudo esteja ao alcance do morador sem que ele precise sair de casa.
Isso proporciona um convívio entre os moradores muito maior e, consequentemente, o surgimento de novos focos de conflitos, os quais, no passado, eram menos frequentes ou até inexistentes.
"Por exemplo, uso de aparelhos na academia por período prolongado, bebida nas áreas de lazer, crianças sem responsáveis, e, não muito raro, casos de preconceitos e hostilidades de toda natureza.", cita Karpat.
- Termos atuais: Saiba mais sobre vizinhos antissociais e fake news em condomínios
Tudo isso impulsionado, ao mesmo tempo, pela evolução tecnológica que, cada vez mais, permite o desenvolvimento de soluções para o mercado condominial, tais como:
- aplicativos;
- Whatsapp;
- assembleia virtual;
- portaria remota;
- lockers;
- prestação de contas digital;
- veículos elétricos;
- digitalização de documentos;
- pagamentos de cota condominial via Pix, QR Code, etc.
Nesse novo estilo de vida provocado pela pandemia, os moradores passaram a utilizar mais o condomínio. Com isso, eles começaram a se envolver mais com a gestão, tornando-se mais exigentes, não só em relação às finanças, mas também quanto a temas que, até então, eram alheios no passado, como manutenção.
Talvez por isso que, hoje em dia, condomínios antigos sofrem com instalações obsoletas, e a cada dia que passa, mais deterioradas e caras vão ficando.
"Implementar essas mudanças pode ter suas dificuldades, mas o bom exemplo de condomínios mais antigos que investiram em manutenção e modernização, e hoje têm seus imóveis valorizados e se tornaram referência, deve ser seguido", reforça Viegas.
Em contrapartida, condomínios novos já são contemplados com instalações que atendem a atual demanda, como individualização de hidrômetros, placas fotovoltaicas e tomadas para carros elétricos, por exemplo.
Outra mudança dos últimos anos são as legislações, que mesmo nem sempre direcionadas aos condomínios, também impactaram esses empreendimentos. LGPD, Lei do Stalking, violência doméstica, proteção contra maus-tratos a animais e acessibilidade são alguns exemplos.
Esse movimento fez cair ainda, algumas normas polêmicas dos regimentos internos, que ora proibiam a presença de animais de estimação, ora legitimavam o corte de água de inadimplentes.
Diante de tanta transformação está o síndico, que ganhou protagonismo à medida que novas responsabilidades, para além do Código Civil, foram caindo no seu colo.
Diante disso, aquela antiga figura de síndico morador, muitas vezes aposentado e com pouco conhecimento sobre gestão condominial, vem sendo substituída por síndicos capacitados e síndicos profissionais, que vem crescendo neste mercado cada vez mais profissionalizado. E para dar conta, as ferramentas são capacitação constante e networking.
Fontes consultadas: Gabriel Karpat (GK) e Roberto Viegas (jornalista e especialista em mercado imobiliário).
