Tudo sobre gestão de condomínios de luxo

Condomínios mais sofisticados, como os de alto padrão e os luxuosos, são destinados a um público com muito poder aquisitivo, e se diferenciam pela grande oferta de áreas de lazer, bem como pelos serviços de forte influência na rede hoteleira. Dessa maneira, a gestão de condomínios de luxo também tem suas particularidades e desafios.

Nesta matéria, você vai entender o que define um condomínio de luxo, qual o perfil dos moradores, características físicas desses empreendimentos, os serviços mais comuns e inusitados, bem como o valor médio da taxa condominial. 

Além disso, explicamos como é feita a implantação e gestão desse tipo de condomínio no que diz respeito à convivência, assembleias, comunicação, atendimento e questões financeiras.

Finalizamos o conteúdo citando qual o principal desafio dos gestores e como administrar condomínios de alto padrão pode ser rentável para o síndico profissional. 

O que define um condomínio de luxo

Dentro do segmento de condomínios mais sofisticados, o mercado imobiliário costuma falar em três categorias: alto padrão, luxo e super luxo. 

De acordo com Marcelo Mahtuk, diretor executivo da administradora Manager, hoje em dia a metragem do apartamento já não o insere automaticamente nesse grupo. O que vai contar mesmo é o design, a localização, o uso de materiais nobres e a infinidade de serviços oferecidos no condomínio. 

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O valor do apartamento também diz muito. Especialistas do setor consideram alto padrão aqueles imóveis que possuem ticket médio entre R$ 1 milhão e R$ 1,5 milhão. 

Já os de luxo são aqueles que custam entre R$ 1,5 milhão e R$ 3 milhões, enquanto os de super luxo estão acima de R$ 3 milhões.

Geralmente, esses condomínios estão localizados em regiões nobres de grandes cidades. A exemplo aqui de São Paulo, bairros residenciais como Higienópolis, Jardins, Vila Nova Conceição, Moema e Pinheiros, ou Ipanema e Leblon no Rio de Janeiro. 

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De acordo com dados recentes divulgados pela Brain Inteligência Estratégica, portal especializado em pesquisas sobre mercado imobiliário, o lançamento de imóveis de luxo e super luxo cresceu 39,2% no primeiro trimestre de 2023 em comparação com o mesmo período do ano passado. No total, foram mais de 2,5 mil unidades desse padrão vendidas em todo o País. 

Ainda que os números aparentemente sejam pequenos, eles apontam um forte crescimento da participação desse setor no volume de lançamentos, que registrou 7,8% nos três primeiros meses de 2023, diante dos 4,6% vistos em igual período do ano anterior.

Inclusive, Roberto Viegas, especialista em mercado imobiliário e implantação de condomínios, e Thaís Romanini, síndica profissional em Curitiba e sócia da Providência Síndicos, trabalham ou já trabalharam em condomínios com unidades valendo R$ 25 milhões. Ao longo da matéria vamos compartilhar a experiência deles. 

Perfil dos moradores de condomínios de luxo

O perfil dos moradores de condomínios mais sofisticados vai depender bastante da categoria em que se insere. Para Catherine Debbaudt, síndica profissional que atua em vários condomínios de altíssimo luxo, dá para notar uma diferença entre o público que sempre esteve dentro desse padrão de vida e aquele que conseguiu conquistar esse status agora.

Em condomínios de alto padrão, por exemplo, a maioria dos moradores vem de prédios de médio padrão, trazendo alguns vícios comportamentais, como a relutância às regras.

Para a síndica profissional Domichelica Armentano, esse público é o que mais dá trabalho para o síndico, pois "os moradores acham que sabem de tudo, difícil entenderem que há limites". 

"Passamos por muitos problemas envolvendo principalmente as obras, porque eles contratam arquitetos que imaginam coisas maravilhosas para colocar no apartamento, mas que nem sempre comportam na parte estrutural do prédio. Certa vez, um morador queria instalar uma jacuzzi na sala de estar. Tivemos que bloquear e os moradores acharam ruim", comenta Domichelica. 

Thaís também compartilha da mesma opinião. "Escuto muito mais desaforo e 'carteirada' nesses condomínios do que nos de super luxo. Este é um público que entende que deve existir regras, sobretudo para ele, para viver em um lugar com civilidade. Não tenho o menor problema em ter que aplicar notificação ou multa quando necessário", atesta.  

Em condomínios de luxo e super luxo, de maneira geral, a maioria dos moradores é composta basicamente por empresários, com grande apego a quesitos como segurança, limpeza, organização, serviços, privacidade e confraria. 

Além disso, são pessoas que possuem boa formação técnica e consciência de mercado. Podem até não entender de administração de condomínios, mas têm noção do que é bom ou não, pois aplicam em suas próprias empresas.

Sendo assim, são moradores bastante exigentes. Querem qualidade, eficiência, conforto e facilities, para usufruir em sua plenitude do patrimônio que elas compraram, com tudo à sua disposição e funcionando perfeitamente bem. "Tem que estar tudo em ordem e limpo, nem que seja para eles apenas contemplarem", acrescenta Roberto.

"Basta tudo estar rodando conforme suas exigências (aliás, de nível altíssimo), que eles não farão nenhuma solicitação. Ficam distantes do atendimento do síndico, muitas vezes não querem isso ou nem conseguem por falta de tempo", relata Rodrigo Lobo, CEO da empresa de sindicatura Advanced. 

Estrutura física de condomínios de luxo

Tanto os condomínios de alto padrão quanto os de luxo e super luxo utilizam materiais e acabamentos refinados (mármore, granito, ônix, porcelanato, madeira, entre outros), com design elegante, jardins exuberantes e decoração sofisticada. Além disso, os apartamentos são espaçosos, porém, em menor quantidade, normalmente um por andar e com mais vagas de garagem por unidade.

No de alto padrão é possível se deparar com edifícios de 200 unidades mais ou menos, enquanto os empreendimentos mais luxuosos possuem 15 a 40 apartamentos no máximo. 

No entanto, a grande diferença entre esses empreendimentos é a oferta de áreas de lazer e serviços de excelência - um conceito que se espelha bastante no mercado hoteleiro. 

Condomínios de alto padrão normalmente possuem áreas de lazer semelhantes aos prédios mais comuns, com piscina, salão de festa, academia, playground, espaço pet etc.

Já nos edifícios mais luxuosos, a variedade de espaços e serviços é muito maior. Em pesquisa rápida realizada em sites de grandes incorporadoras do Brasil, encontramos de tudo:

• Lagos para pesca esportiva;
• Centro hípico para criar cavalos;
• Heliponto;
• Pistas de caminhada ou corrida;
• Quadras poliesportivas (tênis, beach tennis, squash, etc.);
• Campos de golfe, polo e futebol;
• Cinema;
• Serviço de mensageria (receber e entregar encomendas na unidade);
• Salas de coworking;
• Academias e salões de festa e jogos super bem equipados;
• Sauna;
• Sala de massagem ou spa;
• Restaurantes, serviço de entrega de refeições ou chefe particular;
• Áreas verdes com matas preservadas, gramados, hortas e pomar;
• Piscinas aquecidas, cobertas ou descobertas;
• Áreas específicas para estética;
• Serviços de limpeza e arrumação nos apartamentos;

"Em um prédio que administro, existe uma equipe em regime CLT especialmente dedicada a oferecer esse serviço aos moradores, só para que eles não tenham o trabalho de contratar individualmente", conta Catherine. 

• Serviços de lavagem de veículos;
• Hotel pet;
• Concierge (reserva de ingressos para eventos, restaurantes, transporte ou serviços de limpeza, ou organização do agendamento para uso das áreas de lazer);
• Funcionário para passear com os cães;
• Personal trainer;
• Etc.

Veja mais: 5 novas situações jurídicas relacionadas aos condomínios

Rede facilities: Exclusividade na prestação de serviço

Além das diversas áreas de lazer, condomínios luxuosos também se destacam pela exclusividade da prestação de serviço. Como têm poucas unidades, o atendimento consegue ser personalíssimo, como por exemplo:

• Elevadores privativos (que levam até a suíte do apartamento), inclusive com monta-cargas (equipamento que leva encomendas diretamente para a cozinha da unidade);
• Boleiro para golfe/tênis;
• Mordomos que ajudam a pegar as compras no carro e fazem pequenos serviços, como comprar algo na farmácia;
• Pequenos mimos, como tolhas e roupões aquecidos e personalizados com o nome do morador ou grafado nas garrafas d'água na academia;
• Entre outros.

"Na sala de massagem, por exemplo, o morador pode escolher a temperatura, iluminação, playlist musical, etc. Ao chegar, o ambiente já vai estar todo pronto e preparado conforme a personalização que ele escolheu. Na academia, até o gatorade está à disposição do morador, sem que exista alguém conferindo quantas unidades consumiu ou quem pagou (ou não) a mais por isso. Tudo à vontade", descreve Catherine.

A depender do condomínio, esses serviços podem estar embutidos na taxa condominial ou funcionar no modo pay-per-use (pagos à parte).

Segurança e tecnologia

Condomínios de alto luxo já recebem as áreas comuns melhor equipadas, não só em relação a design de interiores, materiais e acústica, como também em tecnologias avançadas, principalmente para segurança e automação.

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São salas equipadas com sistemas de som e home theater de última geração, pisos aquecidos, banheiras que se enchem de água na temperatura solicitada e persianas que abrem e fecham com apenas um clique.  

Para uma segurança reforçada, ronda motorizada e vigilância armada são comuns em condomínios de luxo. 

"Eles investem muito em segurança e não se incomodam de melhorar isso, afinal, condomínios de luxo são alvos frequentes de invasão. Bandidos ficam de olho em prédios que moram muitos chineses, coreanos, estrangeiros no geral, porque sabem que essas pessoas têm costume de guardar dinheiro vivo dentro de casa, ou mesmo joias e relógios em cofres", alerta Rodrigo. 

Implantação de condomínios de luxo

Segundo Roberto Viegas, o tratamento dado aos proprietários de condomínio de luxo é diferenciado desde a compra do apartamento. Ele não faz financiamento, sequer tem tratativas com corretor. O pagamento é à vista e, em muitas ocasiões, conversa diretamente com o dono da incorporadora.

"Se em muitos casos os executivos da construtora não gostam dele estar em contato com o cliente final, por conta de um eventual conflito, este público do luxo é interessante para eles. São clientes atentos aos negócios e essa interação abre novas possibilidades de fidelização", explica Roberto.

Nesse sentido, logo na etapa de concepção do projeto, as construtoras procuram escutar seu público, dando mais privacidade e seguindo o estilo de vida mais sofisticado. E claro, com foco total em exclusividade, para diferenciar o empreendimento dos demais concorrentes. 

Até mesmo nesta fase que a síndica profissional Thaís já começa a atuar, realizando consultoria para construtoras e incorporadoras, para evitar que haja retrabalho na hora da entrega do empreendimento. 

• Leia os artigos de Roberto Viegas sobre "Falhas na passagem de bastão na implantação do condomínio" e "5 ações do síndico durante a implantação de um condomínio"

Ela afirma que o trabalho se inicia, em média, seis meses antes da implantação efetiva do condomínio, fazendo todo o condicionamento com os fornecedores, seleção e treinamento de funcionários, etc. Tudo isso para que, no dia da assembleia geral de instalação, o prédio esteja 100% em condições de uso.

Ao escolher as empresas de prestação de serviço, o ideal é que elas tenham o mesmo perfil de quem mora nesses condomínios. A expertise com esse público atenderá o nível de exigências desses moradores. 

Por exemplo, nesse período de implantação, é comum ver empresas de terceirização de mão de obra tentando convencer os condomínios a economizar no número de funcionários justamente porque ainda não está sendo ocupado. Dessa forma, muitas contratações que não acontecem em um empreendimento normal, sobram nos luxuosos. 

"Eles querem o máximo possível. Se o prédio requer cinco controladores de acesso, inserem mais seis para reforçar e não ter erro. Mais gente na limpeza para ficar impecável, e por aí vai. Isso facilita para o síndico, tem um escopo mais adequado, qualificado e super dimensionado", frisa Rodrigo. 

• Leia mais: Como calcular a quantidade necessária de funcionários em um condomínio?

A ideia de que "ninguém vai ver e reclamar" não existe nos condomínios de luxo, pois certas culturas vão sendo criadas já na implantação, antes da ocupação total, sobretudo, a da limpeza e da segurança.

"Em condomínio luxuosos, os moradores esperam que os serviços funcionem bem e isso significa ele nem perceber ou precisar se lembrar de que está sujo. A cultura da limpeza é ter um ambiente limpo e mantê-lo limpo; a da segurança é ter um local seguro e mantê-lo seguro", reforça Roberto. 

Devido à atenção aos detalhes, a implantação de condomínios de luxo é bem lenta. Se no empreendimento de médio padrão, em um mês já tem gente morando, nos mais luxuosos levará seis meses, no mínimo.

Até porque, os moradores só vão se mudar para o condomínio quando finalizarem suas customizações no apartamento. Por isso, na opinião de Marcelo Mahtuk, para um perfil ainda mais diferenciado, sua orientação é para que a entrega da unidade seja feita sem acabamento, portas, pintura, pisos etc. 

Segundo Thaís, a própria equipe de engenharia das construtoras chega a executar o projeto que o morador contratou junto ao arquiteto de sua escolha. 

"A planta é aberta, uma grande laje, então dá para fazer de tudo, quantas suítes quiser, distribuição dos espaços, enfim. Com a construtora do condomínio executando as mudanças nos apartamentos, é uma forma dela garantir a qualidade de tudo que está sendo feito, além de rastrear a personalização dos moradores", ela reitera.

Com tudo isso em ordem, a assembleia de implantação torna-se, na verdade, uma grande festa, com direito a coquetel e cardápios exclusivos e até música ao vivo. Marcelo conta que a Manager costuma colaborar com ideias e na organização do evento e relembra uma dessas ocasiões especiais das quais participou.

"Teve uma vez que o responsável pelo escritório de design italiano que assinou o projeto, não somente falou um pouco sobre o empreendimento, como, de improviso, cantou a canção 'Roberta' para os condôminos, trazendo muita emoção aos que ali estavam", recorda.

Em uma assembleia de instalação da qual Roberto participou, até a garagem recebeu tapetes em cima do já rebuscado piso epóxi. "É necessário dar o melhor atendimento possível para esse cliente e um estacionamento pensado dessa maneira é uma recepção mais que diferenciada", ele justifica. 

Valor da taxa condominial de condomínios de luxo

De acordo com a experiência de Roberto, o cálculo da taxa condominial de condomínios de luxo deve considerar dois pontos: a área privativa e a quantidade de apartamentos.

Condomínios na categoria de alto padrão partem de R$ 2,5 mil. Já condomínios de luxo, que são mais exclusivos, com poucas unidades, e ainda por cima possuem muita mão de obra e serviços de excelência (os quais representam mais ou menos 50% do que o condomínio arrecada), a taxa condominial fica mais cara. "É pagar pelo conforto deles", resume Roberto.

Estima-se que o valor da taxa do condomínio de luxo equivale a R$ 15 por metro quadrado. Considerando que apartamento de grandes dimensões tenha cerca de 500 m², um imóvel desse tipo paga R$ 7,5 mil mensais. Mas esses valores podem variar muito conforme o empreendimento.

"Condomínios de luxo, com duas portarias, vigilância armada, serviços de concierge e apartamentos na faixa de R$ 2,5 milhões, podem custar em média R$ 5 mil por mês. Mas na minha carteira tenho dois clientes que estão na faixa de R$ 25 mil mensais", cita Thaís.

O mesmo acontece na carteira da Manager. Empreendimentos de luxo com poucas unidades, medindo 300 m², com 5 vagas de garagem, a taxa condominial se aproxima dos R$ 6 mil por mês. Em contrapartida, outros empreendimentos com apartamentos de 1 mil m², com heliponto, segurança diferenciada e 12 vagas por unidade, soma R$ 22 mil por mês.

Gestão de condomínios de luxo

Agora vamos falar sobre algumas particularidades da gestão de condomínios de luxo, como convivência e assembleias, atendimento e comunicação, questões financeiras, e muito mais. Continue a leitura.

Convivência e assembleias

Na visão de Rodrigo, os interesses e o estilo de vida dos moradores de condomínios de luxo são bem alinhados, têm horários e costumes parecidos, e isso facilita a gestão do síndico. 

No entanto, esses prédios normalmente têm uma exclusividade ainda maior, com elevadores super privativos, acesso por senha, biometria exclusiva para os moradores ou equipamentos que servem um final de prumada inteiro, que faz com que os vizinhos não se conheçam. 

Porém, devido a tantos espaços de lazer disponíveis nos condomínios de luxo, pode ser ali que eles se encontrem e criem laços. "Os conflitos existem, mas nada diferente dos outros condomínios. E, na verdade, acaba sendo uma confraria de vizinhos, com um relacionamento bem civilizado", salienta Thaís.

Quanto às assembleias, ela esclarece que, de modo geral, o índice de participação dos condôminos está na faixa de 30% a 50% - um percentual maior do que em condomínios comuns. 

E, ao contrário do que muitos imaginam, não é a grande maioria dos proprietários que envia advogados ou procuradores para representá-los na reunião.

"Os proprietários chancelam tudo com os advogados antes da assembleia, porque a reunião é um momento deles se encontrarem como vizinhos, para comer queijos e vinhos e fumar charuto", enfatiza Thaís.  

Já Mahtuk comenta um episódio atípico em um empreendimento que vivia um momento conflituoso, em que os condôminos compareciam à assembleia com até dois advogados de escritórios diferentes. 

Além disso, a dinâmica e preparação das assembleias em condomínios de luxo podem ser diferenciadas. Às vezes, por exemplo, é possível apresentar uma alteração na área comum em maquete, ou no caso de assuntos mais complexos, contratar análises técnicas, visando facilitar o entendimento e dar clareza para todos os condôminos.

Assembleias online e no modelo híbrido também atraem os condôminos de prédios de luxo, já que, como pessoas de negócios, nem sempre podem participar presencialmente. 

Comunicação e atendimento

Enquanto condomínios na categoria de alto padrão têm moradores muito impacientes, de modo que tudo se transforma em um grande problema para que o síndico resolva imediatamente, os que moram em prédios luxuosos pouco exigem do gestor nesse sentido. 

"Em condomínios mais simples, às vezes as pessoas não compreendem a mensagem, querem até atendimento pessoal do síndico. Nos condomínios de luxo, essa cobrança é bem menor. Se você conseguir explicar tudo com clareza e não descuidar da manutenção, vai ser mais fácil evitar que surjam demandas como essas", pontua Roberto.

Além disso, como a quantidade de apartamentos é menor, o atendimento aos moradores de condomínios de luxo é mais restrito, baseado na discrição. 

Para Mahtuk, alguns moradores são realmente mais "frios" e distantes, assim, o relacionamento se dá com os escritórios de advocacia ou pessoas de confiança do condômino, principalmente em relação à prestação de contas. 

Mas, com o tempo, Catherine afirma que os proprietários vão adquirindo mais confiança e acabam se aproximando da gestão. 

Questões financeiras: planejamento financeiro, melhorias e inadimplência

Por mais que os moradores de condomínios de luxo estejam despreocupados com o alto valor da taxa condominial, isso não quer dizer que eles estejam alheios às contas do prédio.

São muito exigentes nesse sentido e acompanham tudo. Os moradores querem enxergar os R$ 25 mil mensais da cota condominial ao usufruir de um serviço bem prestado, de qualidade, em ordem e com conforto, do contrário, a gestão será pressionada. 

Eles veem o condomínio como um investimento e buscam por qualidade de vida. Então, quando o síndico consegue demonstrar com clareza essa relação custo x benefício, os moradores entendem rapidamente, por exemplo, o aumento da taxa para contratar um reforço na segurança. 

É uma melhoria que vai repercutir na valorização do patrimônio e atendimento deles. Por isso são mais sensíveis a esse tipo de coisa, da mesma forma que vão saber julgar se aquele valor/investimento está adequado. 

Para Thaís, vai depender muito mais do síndico saber demonstrar isso corretamente. "Quando os moradores sentem que aquele gasto tem um objetivo, eles não se opõem. Mas é preciso ter domínio dos números".

Viegas complementa essa ideia. "Em prédios de médio padrão, por exemplo, moradores sempre acham tudo caro, mas eles não sabem fazer a conta disso, enquanto nos de alto padrão para cima, há maior compreensão dos custos. O síndico tem mais facilidade em explicar essas coisas."

Além de serem exigentes com a previsão orçamentária, até nas cotações procuram abrir concorrência com mais de três empresas, para serem mais assertivos. 

Quanto à inadimplência, nesse tipo de empreendimento geralmente é baixa. Se houver, ocorrerá no começo do condomínio, e por algum desencaixe legal junto à construtora. 

O principal desafio da gestão de condomínios de luxo

Em resposta à pergunta sobre quais os desafios da gestão de condomínios de luxo, as nossas fontes, Thaís Romanini, Roberto Viegas, Catherine Debbaudt e Marcelo Mahtuk, citaram a mesma dificuldade: atender e superar o padrão de exigência dos condôminos.

Isso vai além do trabalho da gestão do condomínio, refletindo, sobretudo, nas empresas prestadoras de serviço.  

Os moradores de condomínios de alto padrão são muito exigentes, com elevada expectativa e, normalmente, têm mais pressa para ter alguma resposta. 

O segredo, então, é contar com uma equipe de funcionários altamente capacitada, saber escolher fornecedores de excelência e fazer uma comunicação antecipada e clara, para poder neutralizar boa parte das preocupações e dúvidas desses moradores. 

Estes links têm dicas incríveis para cada um desses pontos, confira:

• Erros comuns ao contratar funcionários para condomínios
• O que exigir de empresas para cada serviço no condomínio
• 4 segredos do atendimento eficaz ao morador de condomínio

Condomínios de luxo são rentáveis para síndico profissional?

Como vimos acima, é necessário ter em mente que não é por se tratar de um condomínio de alto padrão, luxo ou super luxo, que os moradores estão dispostos a pagar a mais de qualquer forma. Na verdade, eles pagam pela qualidade. 

Inclusive, os honorários do síndico profissional. O importante para os moradores é que ele entregue um serviços à altura da excelência que esperam e desejam. É preciso conquistá-los. 

• Veja também: Síndico Profissional: como lidar com a concorrência predatória

Roberto Viegas, por exemplo, já esteve em uma assembleia em que o condomínio optou pela proposta de maior valor. "Eles gostaram da apresentação do candidato, que conseguiu demonstrar muita habilidade, capacidade técnica, competência, e assim os conquistou", pontua.

Além disso, o número de apartamentos no condomínio interfere na proposta do síndico profissional, no entanto, o honorário proporcional por unidade é muito maior. 

"Em um condomínio de médio padrão com 1500 apartamentos, o honorário total é mais baixo, mas uma coisa é cuidar dessa quantidade de unidades, e outra bem diferente é administrar os 30 apartamentos no prédio de luxo. Consigo me dedicar melhor, por um valor proporcionalmente melhor", exemplifica Thaís.

Na sua empresa Providência Síndicos, foi estipulada uma meta de renovação de mandato, com aumento de honorários. Como os condomínios de luxo pagam pela qualidade do serviço, também é possível aumentar a rentabilidade dessa forma. Mas lembre-se: é preciso saber demonstrar o valor do seu trabalho.

• Ferramenta do SíndicoNet "Resumo Mensal" ajuda síndicos a apresentar resultados, baixe já

Na Manager, Marcelo Mahtuk conta que existe núcleo de negócio voltado somente para empreendimentos de alto luxo, com outra forma de atuação e apresentação. Até porque, ele considera esse nicho ainda é muito pequeno, especializado, maduro, personalizado e difícil de escalar.

"Trata-se de uma equipe treinada e acostumada com esse mercado, que requer investimento apartado dos demais segmentos da empresa. Todo negócio deve ser rentável, caso contrário não é negócio, mas o caminho para a viabilidade disso em condomínios de luxo é muito longo", conclui.

Agora que você já sabe tudo sobre Gestão de Condomínios de luxo, acesse nossa matéria sobre Implantação e Gestão de Condomínios Minha Casa Minha Vida.

Fontes consultadas: Domichelica Armentano (síndica profissional); Rodrigo Lobo (síndico profissional e CEO da empresa de sindicatura Advanced); Marcelo Mahtuk (diretor executivo da administradora Manager); Roberto Viegas (especialista em mercado imobiliário e implantação de condomínios); Thaís Romanini (síndica profissional em Curitiba e sócia da Providência Síndicos) e Catherine Debbaudt (síndica profissional).