Tudo sobre ar-condicionado em prédio
Especialistas falam sobre a instalação e manutenção de ar-condicionado em prédios e explicam sobre todos os itens que você precisa saber para preservar a segurança total do seu condomínio
Segundo o sistema europeu Copernicus Climate Change, novembro de 2023 foi o mais quente já registrado na Terra, consolidando a tendência para este ano se tornar o mais quente da história. Com isso, dá para se ter uma ideia do porquê ar-condicionado tem sido objeto de desejo de muitos brasileiros.
Ar-condicionado em prédio ainda deixa muitas dúvidas. Quando se mora em condomínio, antes de comprar um aparelho de ar-condicionado no "calor" do desespero, o condômino precisa antes se informar se é permitido, quais as especificações aprovadas e seguir todas as regras e orientações do empreendimento.
Realizar a instalação e manutenção de ar-condicionado de qualquer jeito pode custar caro e colocar vidas em risco, já que pode provocar incêndios, por exemplo.
Por isso, síndicos, todo cuidado é pouco quando se trata de qualquer coisa relacionada à elétrica do condomínio.
Você vai ler nesta matéria:
- Síndico: atenção à qualidade das instalações, dos equipamentos e da manutenção
- Como saber se o condomínio está preparado para suportar ar-condicionado em todas as unidades?
- Prédios antigos exigem maior cuidado na regularização
- Quando o condômino comete irregularidades na instalação
- Norma ABNT NBR 16.280: condômino responsável por reformas na unidade autônoma
- Orientando os moradores
- Alteração de fachada e outros problemas
- Porque os riscos de incêndio são tão elevados
- Lei para acabar com o pinga-pinga
- Ar-condicionado central exige cuidados extras
Ar-condicionado em prédio: Qualidade das instalações, equipamentos e manutenção
Pular o item ar-condicionado na extensa lista de afazeres no condomínio é, frequentemente, o jeito escolhido pelos síndicos em função de agendas abarrotadas de compromissos. É o pior que se pode fazer. Principalmente porque as consequências são gravíssimas e podem atingir muita gente.
Síndicos e gestores devem incluir na pauta de prioridades a preocupação com a qualidade das instalações e a manutenção de ar-condicionado, seja nas áreas comuns ou nas unidades.
"Os riscos de uma instalação errada são graves. Incêndio! É muito comum vermos edifícios onde “algumas” unidades já instalaram aparelhos, sem a devida verificação de viabilidade, trocando ou adaptando seu próprio quadro, cabos e disjuntores, prejudicando em benefício próprio, as instalações dos demais condôminos e colocando-os em risco de vida”, afirma o engenheiro Zeferino Velloso.
Vale lembrar que o síndico será responsável se o equipamento for de uso comum. Responderá também como corresponsável, mesmo sendo de uso exclusivo da unidade autônoma - se o equipamento apresentar defeito grave e aparente por muito tempo, não tendo o síndico adotado nenhuma medida visando a correção do equipamento.
Como saber se o condomínio está preparado para suportar ar-condicionado em todas as unidades?
“Consulte o memorial descritivo da construtora. Ali deve constar se o projeto previu a estrutura necessária para receber equipamentos do ar-condicionado. Se não estiver, será necessário providenciar a obra para adaptar o que for necessário”, explica Marcelo Ardito, síndico profissional.
Exigências legais
É fundamental ter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) emitido pelo Corpo de Bombeiros e o Auto de Conclusão de Obra, popularmente conhecido como Habite-se, expedido pela Prefeitura. Ambos são documentos que atestam que o condomínio cumpre as exigências legais de segurança estabelecidas pelo município.
Entretanto, Ardito alerta que todos esses cuidados não bastam: “Muitas vezes, a construtora preparou a estrutura de instalação dos aparelhos para as áreas comuns e nas unidades, apenas para a suíte do casal. E nessa brecha é que pode ocorrer uma irregularidade, a famosa gambiarra”.
Se depois de um ou dois anos da emissão desses documentos for feita nova inspeção, e identificadas modificações não previstas, o condomínio é passível de multa. “Por isso, todos precisam estar muito atentos à responsabilidade - o síndico e o corpo diretivo, o gestor predial ou zelador".
O advogado especializado em condomínio João Paulo Rossi Paschoal explica que o mais comum é que toda a especificação técnica para instalação de ar-condicionado conste do Manual do Proprietário e do Manual das Áreas Comuns, entregues pela incorporadora, respectivamente, ao adquirente da unidade autônoma e ao síndico.
"Isto costuma ser verdade nos condomínios novos. Muitos condomínios antigos não têm nada formalizado sobre o assunto, quando muito há uma ata de assembleia. O tema não tem a importância de estar expresso na Convenção. Mas nada impede, o que deve ser conferido caso a caso", explica Paschoal.
Instalações elétricas
“A grande maioria das edificações não está apta a receber os equipamentos, no que tange às instalações elétricas”, alerta o engenheiro Zeferino Velloso, e prossegue: “Algumas vezes, a instalação elétrica tem certa folga e permite a instalação de um aparelho em cada unidade. Mas há casos em que nem isso é viável”.
O gestor deve sempre se lembrar que o direito de um é igual ao direito de todos. Na prática, significa considerar a possibilidade de instalação de equipamentos de ar-condicionado para que todas as unidades possam usar simultaneamente.
“Se o condomínio realmente quer viabilizar essa instalação, terá que fazer uma reavaliação geral das cargas, existentes e pretendidas, para que se faça a atualização do projeto de instalações elétricas. Isso normalmente implica em reformas na entrada de energia, centro de medição, prumadas e quadros das unidades”, diz Velloso.
Ar-condicionado em prédio antigo exige maior cuidado na regularização
Grandes chances de um prédio antigo não ter as condições mínimas exigidas para a instalação e manutenção de equipamentos de ar-condicionado. Nesses casos, o síndico precisará:
- Saber com a concessionária de energia da cidade qual é a capacidade elétrica dedicada ao empreendimento;
- Contratar um engenheiro eletricista para fazer um estudo de viabilidade e um projeto de aumento de carga de energia elétrica para a aprovação da concessionária. Esse projeto terá a assinatura do engenheiro e do síndico;
- Com a aprovação, alvará e documentação necessária, o síndico convocará a assembleia para definir com os condôminos detalhes para o início da obra para adaptação da estrutura.
Segundo o engenheiro Velloso, as instalações elétricas nas unidades desses prédios são igualmente obsoletas, feitas na vigência de normas técnicas ultrapassadas. "Normalmente requerem modernização com recálculo da demanda de energia e novo projeto", avisa.
O advogado João Paulo Rossi Paschoal comenta que no mundo ideal, todo condomínio, antigo ou novo, deveria ter seus manuais, por força da ABNT NBR 14037 - Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações. E tais manuais passariam por contínua renovação a cada modificação operada, retratando a evolução técnica da edificação.
"Na prática, o que mais vamos encontrar são atas de assembleia que tenham cuidado do assunto e nada além disso. E a divulgação do tema se dá na própria assembleia, verbalmente, bem como pelo envio da ata e da cópia ou síntese do estudo técnico, quando existente", salienta Paschoal quanto à comunicação formal sobre as alterações técnicas e orientações aos condôminos.
Quando morador comete irregularidades na instalação do ar-condicionado em prédio
Supondo que o condômino resolva instalar o equipamento por conta própria, e sequer comunica ao condomínio. É grande o risco de erros na instalação, especialmente no que diz respeito à parte elétrica.
“O corpo diretivo, o síndico, o gestor predial ou o zelador têm que estar muito atentos ao que está acontecendo no condomínio. Não só nas áreas comuns, mas também nas áreas autônomas, nas unidades privativas, mas claro, sem fazer uma invasão de privacidade”, avisa Ardito.
O advogado João Paulo Rossi Paschoal cita a lei: o artigo 1.348 do Código Civil diz que compete ao síndico representar o condomínio nos atos necessários à defesa dos interesses comuns (inciso II), bem como diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (inciso V).
Caso zelador, porteiro ou algum outro funcionário, por exemplo, receba um aparelho de ar-condicionado destinado a algum morador e a instalação não seja autorizada, o caminho recomendado pelo advogado é fotografar as mercadorias recebidas e, no mínimo, advertir o condômino dos riscos e inconvenientes da instalação pretendida. "Se consumada, ocasionará o controle por meio de penalidades e, em último caso, ação judicial (ação de obrigação de não fazer)", informa.
Para Paschoal, a fotografia da parte visível externa do item recebido, para fins exclusivos de prova de infrações condominiais, não lhe parece ter o condão de devassar a privacidade do condômino.
Já reter as mercadorias encaminhadas aos condôminos é uma impossibilidade - alerta o advogado. "Poderá ser levantada a hipótese de que o porteiro ou o síndico estão cometendo o crime de exercício arbitrário das próprias razões, isto é, de realizar justiça com as próprias mãos (art. 345 do Código Penal)."
Da mesma forma, se o síndico é informado ou há suspeita de que existe uma irregularidade de instalação em determinada unidade do condomínio, deve-se checar a veracidade da informação o quanto antes. Solicitar ao condômino a ART do projeto de instalação ou um laudo que comprove a regularidade do sistema, por exemplo.
Se constatada a irregularidade - ou se houver omissão por parte do condômino, o gestor deve fazer um comunicado formal imediatamente, por e-mail ou carta (de preferência, registrada em cartório) para que o condômino tome as providências - desfazer a instalação ou regularizar dentro das normas exigidas, com um profissional competente, orienta Ardito.
"A adequada instalação do aparelho de ar-condicionado é um assunto de relevância. Ainda que o síndico não tenha o direito de entrar forçosamente no interior da unidade autônoma, sem autorização do condômino, é recomendável que todos colaborem com o cumprimento da missão da sindicatura, principalmente franqueando a realização de vistorias. Em casos extremos, a entrada forçada na unidade pode se dar por meio de ordem judicial", afirma Paschoal.
- DOWNLOAD 1: Modelo de advertência para condômino com instalação irregular de ar-condicionado
- DOWNLOAD 2: Carta de paralisação de obra - ABNT 16.280
Norma ABNT NBR 16.280: condômino responsável por reformas na unidade autônoma
Para agir de forma embasada, o síndico precisa conhecer a NBR 16280 - Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas, que se refere à responsabilidade do condômino quanto a reformas executadas na unidade.
Em resumo, o proprietário é responsável pela contratação dos profissionais habilitados que executarão as obras e pela preservação do bem-estar e da segurança do condomínio de maneira geral.
Também é quem vai providenciar e apresentar todos os documentos e aprovações necessárias, incluindo Anotação de Responsablidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Abaixo vídeo do engenheiro Felipe Lima detalha um pouco mais sobre isso.
O síndico deve dar um prazo rigoroso para que o condômino faça o que foi solicitado no comunicado. Caso não se adeque, sofrerá multa. Se necessário, o síndico pode fazer um Boletim de Ocorrência e, em casos extremos, entrar com uma ação judicial contra o condômino.
O condômino precisa saber que está pondo em risco a vida dos vizinhos, do condomínio, a sua segurança e até da sua família para prevalecer um interesse próprio, o que é inadmissível.
Orientando os moradores
A Abrava (Associação Brasileira de Refrigeração, Ar Condicionado, Ventilação e Aquecimento) recomenda fortemente que o condomínio se antecipe e busque criar uma Norma ou Procedimento, por escrito, detalhando as condições, capacidades permitidas, modo de instalar e demais características.
“Para isso, é muito importante que seja contratado um especialista. Esse profissional precisa ter a devida habilitação legal e necessária experiência, para poder avaliar o conjunto todo, desde as condições arquitetônicas, elétricas, de segurança, além dos quesitos técnicos para uma instalação de sistemas de ar-condicionado de forma correta e segura”, afirma o engenheiro Arnaldo Parra, especialista em ar-condicionado e antigo diretor da Abrava e atualmente da Pósitron Engenharia.
Ao fazer a instalação - ou até mesmo para checar aparelhos já instalados -, todo morador deve considerar, pelo menos, esses três aspectos abaixo:
- Quadro de força, que deve ter capacidade para a instalação;
- Tomada para fazer a conexão (nunca conectar outros aparelhos na mesma);
- Fonte de alimentação adequada ao que o produto pode suportar (110 V/127 V/220 V).
Para te ajudar nesse tipo de orientação, criamos um modelo de cartaz que você pode enviar ou afixar no elevador e áreas comuns do seu condomínio. Veja:
E a manutenção dos aparelhos de ar-condicionado é pauta obrigatória também. O engenheiro Felipe Lima, professor do curso Gestão de Manutenção Predial para Síndicos e Gestores Prediais, do SíndicoNet Experts, lembra que os condomínios nos quais as áreas comuns, como salão de festas e academias, e/ou unidades privativas tenham ambientes climatizados artificialmente devem ter um Plano de Manutenção, Operação e Controle (PMOC).
Essa exigência visa à eliminação ou minimização de riscos potenciais à saúde dos ocupantes e está na lei federal nº 13.589, de 2018.
"Embora os condomínios residenciais também estejam sujeitos à lei, na prática encontramos PMOC nos condomínios comerciais. Uma boa solução é o condomínio ter contrato com uma empresa que faça a manutenção dos equipamentos das áreas comuns e também das unidades autônomas, assegurando que o serviço é feito no empreendimento todo", diz o engenheiro manutencista.
Segundo ele, nesta manutenção estão incluídas rotinas mensais de limpeza, verificação de drenos, limpeza de filtros etc.
Ar-condicionado em prédio pode alterar a fachada e causar outros problemas
Não basta estar com as instalações elétricas adequadas, é importante também considerar a padronização e organização de como e onde os aparelhos de ar-condicionado podem e devem ser instalados no prédio.
É comum constatarmos instalações que constituem alteração de fachadas, sem falar nas que causam danos aos revestimentos e propiciam infiltrações pelas fachadas.
Por isso, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a instalação dos equipamentos estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais.
Como no dia a dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis, muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como instalação de ar-condicionado e envidraçamento de sacadas através de assembleia.
Risco de queda do aparelho de ar-condicionado
Por mais correto e prestativo que seja um condômino, nada garante que a instalação do equipamento na sua unidade esteja correta. Mesmo porque, visando pagar um preço cada vez menor pela instalação, ele não procura empresas ou profissionais habilitados para que façam a instalação dos equipamentos.
“Sendo assim, principalmente nos aparelhos modelo “Split”, em que o compressor fica exposto nas fachadas, quase não se vê a preocupação com o material que usam como suporte dos equipamentos. Isso é um grande risco”, afirma o síndico profissional Wellington Holanda.
Para que a instalação seja adequada e segura, Holanda sugere procurar empresas ou profissionais habilitados, inclusive, que forneçam uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) junto ao CREA. “Dessa forma, é quase certo que serão utilizados materiais adequados e que irão proporcionar uma instalação segura”.
Aspectos estruturais
É comum também constatarmos danos a elementos estruturais da edificação (lajes, vigas, pilares e fundações) para fazer a passagem de tubos e cabos. Isso não deve acontecer em hipótese alguma e é (na grande maioria das vezes) facilmente evitável. Basta o condomínio ser tecnicamente assessorado.
Porque os riscos de incêndio são tão elevados ao instalar ar-condicionado em prédio
Como visto até aqui, a questão elétrica é de suma importância. Os especialistas são unânimes: as causas de incêndios como o do Centro de Treinamento Ninho do Urubu, do Flamengo, que deixou 10 vítimas fatais em fevereiro de 2019, e outros que se tornaram emblemáticos como o Edifício Joelma, em 1974, que causou 179 mortes e 300 feridos, seriam totalmente evitáveis.
Fiação mal conectada e as muitas emendas que são feitas na fiação, mais conhecidas como gambiarras, além da sobrecarga de energia em decorrência de ligações elétricas de aparelhos em quadros que não têm capacidade para tal, entre outras, são alguns dos principais causadores de incêndios envolvendo ar-condicionado em todo Brasil.
Como a escolha do equipamento irá depender das características dos ambientes, a Abrava recomenda a contratação de empresas instaladoras que detenham seu devido Registro nos Órgãos de Classe (CREA), e assim tenham profissionais legalmente habilitados para responsabilizar-se pelas instalações.
Segundo o Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, de 01/01/2020 a 10/10/2020 foram registrados 3.538 incêndios em residências, ante 3.933 casos no mesmo período de 2019. Em residências multifamiliares, onde se enquadram os condomínios, foram 498 incêndios em 2020 e 602 em 2019.
O Corpo de Bombeiros não informa a causa dos incêndios, que fica a cargo da apuração da Polícia Civil e da Polícia Científica - a assessoria de imprensa da Secretaria de Segurança Pública do Estado informou que não dispõe dos dados.
De acordo com levantamento da Abracopel (Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade), de janeiro a julho de 2020 houve a ocorrência de 175 incêndios por sobrecarga (curto-circuito) em todo o País. Deste total, em residência multifamiliar foram 24, dos quais 10 foram provocados por curto-circuito em ar-condicionado ou ventiladores.
Em 2019, ao todo foram 656 incêndios por sobrecarga, com 74 mortes. Em residências foram 136, sendo 62 ocasionados por por curto-circuito em ar-condicionado ou ventiladores, com 11 mortes. De acordo com a entidade, estes dados estão aquém da realidade, que deve ser de 5 a 6 vezes mais.
Lei para acabar com o pinga-pinga do ar-condicionado em prédio
Aquele famoso pinga-pinga que incomoda tanto as pessoas que passam pelas calçadas, não deveria acontecer - ao menos perante a lei.
O engenheiro Velloso informa que alguns municípios legislam sobre a obrigatoriedade de instalação de drenos para encaminhar a água que escoa dos aparelhos. Isso é feito para evitar o gotejamento sobre passantes nos passeios públicos, de acordo com a Lei da cidade do Rio de Janeiro nº 2.749/1999.
“O problema ocorre principalmente nas edificações antigas, cujas fachadas são alinhadas junto ao passeio, sem recuos e que usam aparelhos de parede. Hoje em dia, o uso de aparelhos modelo "Split" facilita muito a instalação em áreas afastadas das fachadas”, diz o engenheiro.
De 10 anos para cá, muitos empreendimentos já preveem a futura instalação de aparelhos nas unidades e, portanto, têm “terraços técnicos”, que são espaços adequados para a instalação das partes externas (condensadoras) dos aparelhos do tipo Split
“A implantação de terraços técnicos, que atendam a todas as unidades em edificações antigas (que adequaram suas instalações elétricas) também é uma ótima solução para a instalação das partes externas”, avalia Velloso.
O mestre e engenheiro em manutenção predial Felipe Lima explica que em condomínios já existentes é possível avaliar a viabilidade da implantação de terraços técnicos para a colocação das condensadoras de ar-condicionado.
Ar-condicionado central exige cuidados extras
O sistema de ar-condicionado central é formado por vários equipamentos, que são utilizados para áreas comuns quando couber o uso - recepções, corredores e afins, no caso específico de condomínios - mas também para grandes áreas em empresas, shoppings, supermercado, entre tantos outros.
Por comportarem componentes de maior potência, os quadros elétricos também demandam muito mais energia. "Há maiores chances de aquecimento de cabos e terminais. Por isso, a frequência de manutenção em sistemas de grande porte é mais intensa", avalia Parra.
Geralmente equipamentos centrais tratam ambientes diversos, e também podem oferecer algum grau de contaminação cruzada entre os ambientes. "Isso ocorrerá se a manutenção não for bem realizada, com suas trocas de filtros de forma adequada e as rotinas de limpeza em suas devidas periodicidades", ressalva o engenheiro.
De acordo com o engenheiro, do ponto de vista da operação, entretanto, é muito melhor um sistema de ar central, que oferece maior eficiência térmica, e maior controle da poluição e renovação de ar. Geralmente está equipado com tomadas de ar exterior, favorecendo a qualidade do ar interior.
Sistemas de grande porte também são melhores do ponto de vista de economia de energia. "Uma central que atende dez ambientes pequenos, é mais eficiente do que dez condicionadores pequenos juntos", calcula Parra.
Fontes consultadas: Marcelo Ardito (síndico profissional); Wellington Holanda (síndico profissional); Zeferino Velloso (engenheiro, diretor da VIP – Vistorias Inspeções Prediais Engenharia Ltda.); Arnaldo Parra (especialista em ar-condicionado e diretor da Pósitron Engenharia); Adolfo Pereira Crespo (engenheiro da UHE Belo Monte), João Paulo Rossi Paschoal (advogado); Felipe Lima (engenheiro manutencista); Abracopel e Corpo de Bombeiros.
