Assembleia Geral de Instalação: 20 perguntas e respostas

Um dos momentos mais aguardados por quem compra um imóvel na planta é a Assembleia Geral de Instalação do condomínio, também conhecida como AGI.

Somente depois da realização da AGI é que a incorporadora ou construtora pode fazer a tão sonhada entrega das chaves aos condôminos, que poderão tomar todas as providências e finalmente se mudar para a sua casa própria. Ou no caso de investidores, disponibilizar o imóvel para venda ou locação.

Esta é uma das assembleias mais importantes, já que é ali que o empreendimento imobiliário deixa de ser uma obra aprovada pela Prefeitura e vira um condomínio, dando início à vida condominial.

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Muita coisa acontece em uma Assembleia Geral de Instalação e é crucial que a sua pauta contemple ao menos os seguintes itens:

• Eleição do síndico e conselho consultivo, previstos no artigo 1.347 do Código Civil
• Ratificação da contratação da administradora nos termos previstos na convenção e/ou definição de outras condutas (como estabelecer um prazo mais curto de contrato, escolher outra administradora etc)
• Deliberação quanto a aprovação da previsão orçamentária e definição do rateio das despesas e valor da cota condominial
• Ratificação dos termos da Convenção do Condomínio ou deliberação de ajustes no texto, que não raro vem com informações destoantes da realidade do condomínio.

Finda a AGI, gera-se uma ata que será registrada em cartório, documento essencial para dar entrada no CNPJ do condomínio, junto à Receita Federal. Com CNPJ, o condomínio poderá gerar boletos, firmar contratos de manutenção, contratar funcionários, etc.

Confira mais detalhes sobre essa etapa no episódio da série "Bússola do Síndico" voltado a gestores que estão assumindo condomínios em implantação:

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Engana-se redondamente quem pensa que a Assembleia Geral de Instalação acaba por aí. E as perguntas capciosas que os recém-nomeados condôminos guardam na manga?

Consultamos três experientes profissionais em AGI - Roberto Piernikarz (administradora BBZ), Rafael Bernardes (síndico profissional) e Diego Basse (advogado) - e listamos abaixo 20 perguntas que infalivelmente surgem na Assembleia Geral de Instalação e o síndico deve estar preparado para responder - seja ele síndico profissional ou novíssimo condômino. Confira!

Perguntas & Respostas: FINANÇAS

1. Quanto a minha unidade vai pagar de condomínio? "Mas o corretor me disse que o valor seria R$ XXX...?" Bate um sentimento no condômino de que foi enganado na venda do imóvel. Vale explicar junto com a administradora, que elaborou a previsão orçamentária, que é possível estimar valores da cota com base no porte e nas características do empreendimento, mas somente depois de pronto é que se tem os número reais. Caso se inicie uma discussão acerca do tema, é importante abrir a planilha orçamentária e mostrar item por item: contratos, funcionários, laudo de engenharia etc. Se os condomínios quiserem reduzir o valor, deve-se esclarecer quais serão os impactos dessa redução na prática. Exemplo: com um funcionário a menos, não vai ter ronda noturno, ou limpeza das áreas será mais espaçada etc. Deve ficar clara qual a performance que os condôminos querem e valor que estão dispostos a pagar.

2. Por que o condomínio tem que ser cobrado via fração ideal? "Embora minha unidade seja cobertura/garden, vou usar a área comum igual a todos..." Tradicionalmente no Brasil, se estabelece o rateio por fração ideal, o que não impede de se estabelecer outra forma - o que é raríssimo. O Código Civil é claro ao dizer que a cobrança da cota (art. 1334 inciso I) é conforme o que está determinado na Convenção, cuja minuta é elaborada pela incorporadora, segundo a Lei Nº4.591 que obriga a incorporadora a depositar o documento junto com outros no registro de imóvel.  

3. Como nem todo mundo vai estar morando, não dá para estabelecer uma cota condominial mais barata no início? Não, porque os custos fixos do condomínio independem da quantidade de moradores, o que se varia é consumo. Além disso, no começo da ocupação, há muitas unidades passando por reforma, que gera muita sujeira, é um momento preocupante devido ao número elevado de pessoas estranhas circulando - situações que demandam faxina constante, segurança, controle de acesso.

4. Preciso pagar a cota mesmo não morando no imóvel? A partir do momento em que há a instalação do condomínio, foi estabelecido orçamento e a cota condominial, sim, se o condômino já tem as chaves, ele deve pagar a cota condominial. No entanto, se o condômino ainda não recebeu as chaves da incorporadora, mesmo que tenha ocorrido a AGI, ele não deve pagar a cota. O advogado Diego Basse esclarece que Superior Tribunal de Justiça (STJ) já se manifestou sobre o tema e a posição é que o pagamento da cota é vinculado à entrega das chaves (posse do imóvel) - veja mais no bloco "Questões legais".

5. Quanto vai custar o aluguel da churrasqueira e salão de festas? Esse tipo de previsão de custo é definido no Regulamento Interno, geralmente a ser criado e/ou aprovado na segunda assembleia. O ideal é que o documento seja discutido e desenhado em conjunto com os condôminos. O síndico profissional Rafael Bernardes costuma formar uma comissão de condôminos e distribui o texto-base do RI a eles, que ficam responsáveis em dar e recolher sugestões dos demais proprietários, compilar as informações e então apresentar na próxima assembleia.

Perguntas & Respostas: QUESTÕES LEGAIS

6. Quando vai ser a entrega das chaves? As chaves serão entregues após assinatura de todos os documentos da liberação do financiamento) ou apresentação ou termo de quitação. Ou já se sai da própria AGI com uma data ou a administradora vai comunicar em breve. Normalmente, após um ou duas semanas.

7. Quando será a entrega das áreas comuns? Um dia depois da AGI a incorporadora marca vistoria das áreas comuns com o síndico eleito junto com a incorporadora. Mesmo o síndico sendo responsável em receber as áreas comuns, a indicação de especialistas é que o síndico vá acompanhado de um perito e de uma comissão de moradores - que pode ser o próprio conselho eleito na AGI - para haver respaldo técnico por parte do condomínio.

8. Quando o condomínio vai consertar os defeitos da minha unidade? Ex: porta emperrando, vazamento, parede torta, fissuras, infiltração, ausência de torneira, maçaneta etc. Todas as questões relacionadas a vícios e patologias da área privativa são de responsabilidade da construtora/ incorporadora e não do condomínio. O condômino deve abrir chamado junto à construtora/ incorporadora para solucionar. 

9. Por que a construtora não entregou a área de serviço com janela? Porque a área de serviço não foi computada como área fechada e a construtora não pode colocar janela. Mas se os condôminos quiserem, apresentamos um padrão de janela de fechamento para aprovação em assembleia, semelhante ao fechamento de sacada (veja abaixo).

10. Por que a construtora não instalou os medidores de água e de gás? Porque não existe obrigação legal. Obrigatório é deixar a infraestrutura preparada para o condomínio definir quando é o melhor momento. O momento ideal, segundo Roberto Piernikarz, é quando o condomínio estiver com ocupação de 50% dos condôminos.

Perguntas & Respostas: OBRAS E REFORMAS

11. Como eu faço para iniciar a obra/reforma da minha unidade? O primeiro passo para iniciar a obra é a apresentação do projeto com descrição de tudo que vai ser feito, recolhimento de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) etc tudo em conformidade à norma ABNT NBR 16.280 - Reforma em edificações — Sistema de gestão de reformas, aguardar análise e conferência da documentação por parte do síndico e consequente liberação ou solicitação de ajustes. No caso do síndico profissional Rafael Bernardes, o retorno é dado em até 48 horas.

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12. Como podemos proceder com o fechamento da sacada de vidro? Bernardes costuma pautar o assunto para deliberação e aprovação em uma segunda assembleia, que deve acontecer o mais brevemente possível (no caso dele, dentro de um mês), com apresentação de uma proposta de projeto padrão para todas as unidades a ser encomendada com um engenheiro ou empresa especializada. Se aprovado, contrata-se a elaboração do projeto com emissão de ART. E a partir disso as pessoas já podem incluir o fechamento da sacada em vidro na sua reforma. 

13. Por que não faz a individualização de água imediatamente? Simplesmente porque não vale a pena, explica Roberto Piernikarz. No caso do estado de São Paulo, a incorporadora é obrigada a avisar a concessionária Sabesp que o empreendimento a ser instalado é um condomínio residencial, que deverá adotar o Regime de Economia Sabesp. Pelo RES, a concessionária cobra R$ 50 pelos primeiros 10 m3 de água por mês por unidade. Então no caso hipotético de um condomínio com 100 apartamentos, os primeiros 1.000 m3 já são pagos pelo condomínio - não importa se vai ser usado ou não. "É sempre a mesma conta de água até que o condomínio mude de faixa de cobrança - quanto mais consome água, mais cara ela fica", explica o diretor da BBZ, adicionando que o aumento de consumo acontece progressivamente, conforme o condomínio for sendo ocupado por mais moradores.

Perguntas & Respostas: REGRAS, USOS E COSTUMES

14. Quais as regras para fazer a minha mudança? Segundo o advogado Diego Basse, o comum é sair da AGI com Regulamento Interno provisório com regras básicas de horário de reforma e mudança. Normalmente mudança é de 2ª a 6ª feira das 8 às 17h e sábado das 8 às 12h. Reforma é de 2ª a 6ª feira, das 8 às 17h. Basse recomenda que só devem ser autorizadas mudanças após a contratação do zelador, profissional do condomínio responsável em acompanhar, dar apoio, como colocar proteção de elevador, e monitorar para evitar que os encarregados pela mudança não cometam danos às áreas comuns e nem fiquem perambulando pelo condomínio, por exemplo.

15. Posso ter cachorro de qualquer porte? Sim. Não existe restrição, é direito de propriedade. O assunto já foi amplamente debatido pelas esferas jurídicas e há jurisprudência.

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16. Tenho um carro grande. Vou participar do sorteio de vagas G? Não. O sorteio será realizado sem qualquer tipo de vício neste condomínio, onde as vagas são indeterminadas e foram projetadas pela construtora de acordo com determinações do Código de Obras. 

17. Posso trazer visitantes e familiares para usar piscina, playground e quadras etc? Via de regra, não. Entretanto, antes de responder, consulte a Convenção do empreendimento porque algumas permitem a utilização de áreas por um número limitado dos convidados da unidade, principalmente piscina e demais áreas que são de uso mediante reserva. Embora as convenções já sejam estabelecidas pela incorporadora (conforme explicado na pergunta 2), na AGI é possível fazer alteração da convenção, desde que se sigam os requisitos formais e materiais previstos no Código Civil, lembra o advogado Diego Basse: sempre ter quórum de 2/3 dos condôminos e constar na pauta. "É uma questão de organização dos condôminos, que podem criar uma comissão junto com a incorporadora previamente, ler a minuta da convenção e propor mudanças, colocar em votação na AGI. A própria incorporadora, quando solta o edital, atendendo a esses anseios, já pode colocar essa possibilidade da alteração da convenção na pauta, distribuir a minuta da convenção e dos pontos a serem alterados", comenta Basse. 

18. Como implantar um Regulamento Interno? Ou perguntas relacionadas ao documento. Há incorporadoras e administradoras que já levam minuta de RI provisório para aprovar na AGI também. Fica deliberado na Assembleia Geral de Instalação que essas normas serão revisitadas para ratificação ou retificação a depender da cultura de vivência que se estabelecer no condomínio, depois de seis meses (prazo a ser fixado na AGI). "Há uma anormalidade nesse primeiro momento de vida em condomínio, até uma flexibilização de normas devido a situação extraordinária de obras, por exemplo, então é natural que haja ajustes nos regramentos com a ocupação pelos moradores", explica Diego Basse. 

Perguntas & Respostas: GESTÃO 

19. Ninguém te conhece (dirigindo-se ao síndico profissional indicado pela incorporadora ou administradora) e você está sendo eleito por dois anos. E se quisermos trocar antes de vencer o mandato, como faz? Junta-se 1/4 dos proprietários para chamar assembleia, conforme parágrafo 1º do artigo 1.350 do Código Civil, e fazer nova eleição. "Se for síndico profissional, no contrato pode ser definida cláusula de convocação de assembleia para haver nova eleição", diz Roberto Piernikarz, da BBZ.

20. Quero participar da gestão do condomínio, como posso ajudar? É importante explicar didaticamente as funções de cada cargo e suas respectivas responsabilidades tanto à luz do Código Civil quanto da Convenção do condomínio. "A pessoa tem que saber que o conselho fiscal vai ter que revisar pasta/contas, que o síndico responde civil e criminalmente pelo condomínio, entre outras responsabilidades", alerta o advogado Diego Basse.

De fato, são muitas as dúvidas que surgem nesse momento em que o condomínio começa a ganhar vida, por isso é fundamental que o síndico esteja preparado para solucioná-las na Assembleia Geral de Instalação, eliminando a necessidade de realizar alguns atendimentos individuais posteriormente. Para concluir a implantação com sucesso, leia também a matéria sobre segredos e pegadinhas desse processo!

Fontes consultadas: Roberto Piernikarz (administradora BBZ), Rafael Bernardes (síndico profissional) e Diego Basse (advogado).

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