Crise em condomínio: como lidar com falência e problemas financeiros

Momentos de crise trazem muitas incertezas para todos os setores, e nos condomínios não é diferente.

Com a instabilidade da economia, desemprego e inflação alta, ou simplesmente a má gestão de um empreendimento, surge a inadimplência das taxas condominiais, que pode acarretar diretamente no endividamento do condomínio.

Desse modo, para enfrentar os momentos de crise, é preciso ser estratégico e ter planejamento, além de contar com uma gestão firme, calma e que saiba tomar as melhores decisões para não deixar o condomínio em dívidas.

Pensando nisso, separamos algumas dicas de como lidar com problemas financeiros em momentos de crise em condomínio. Confira!

7 dicas do que fazer para enfrentar crise em condomínio

Parece óbvio dizer que, para enfrentar crises e problemas financeiros no condomínio, basta cortar custos e cobrar os condôminos inadimplentes, mas nem sempre é só isso, e até mesmo essas duas medidas não são tão fáceis assim de implementar.

Existem vários fatores que implicam uma crise e o condomínio não pode lidar com essa situação da maneira errada. Atitudes drásticas e muito simplistas podem acarretar em uma má reputação e também em um maior endividamento do empreendimento.

Nesses momentos, é necessário ser estratégicos e traçar planos futuros para solucionar esses problemas. Confira!

1. Cuidado com a inadimplência

Um dos fatores que podem agravar a crise em condomínio é a inadimplência. Ou seja, quando os condôminos deixam de pagar a taxa condominial referente ao seu imóvel.

Afinal, é dessas taxas que vêm o dinheiro que gira dentro do condomínio — seja para pagar as contas, colaboradores ou investimentos.

Isso quer dizer que, se um condômino deixa de pagar, dá para segurar o mês. Mas quando o número de devedores ultrapassa 5% a 8% do total de unidades, o condomínio corre o sério risco de não ter dinheiro para cumprir com seus compromissos financeiros, tendo que recorrer ao Fundo de Reserva (leia mais no próximo tópico).

Lembrando que, por ser dever do condômino fazer o pagamento das taxas condominiais, como previsto no Art. 1.336, Inciso I, do Código Civil, o síndico pode e deve cobrar os inadimplentes.

E, para isso, é preciso ter tato e jeito. Além disso, é importante seguir algumas dicas de como fazer a cobrança para o condômino não se sentir ofendido e, mais que isso, acarretar em processo por dano moral pela exposição indevida da unidade endividada.

Desse modo, como dá pra perceber, em momentos de crise, a inadimplência é um dos fatores que podem levar o condomínio ao endividamento. Por isso, cuidado com ela.

Se o seu condomínio ainda não tem uma Régua de Cobrança Amigável, está na hora de implementar (leia tudo sobre isso aqui). Mantenha sempre atualizada a relação de cobranças, pense em maneiras de diminuir a taxa de inadimplência e não deixe que esse fator seja crucial para a sua gestão financeira.

Se o índice de inadimplência for superior a 8% do total de unidades, talvez seja a hora de considerar a contratação do serviço de uma garantidora, também conhecido como cobrança garantida. Entenda tudo sobre esse serviço nesta matéria.

Vale lembrar que o síndico, pode, em assembleia, mostrar como a falta de pagamento impacta nas contas do condomínio e trazer essa pauta para discussão. Assim, medidas podem ser tomadas para conter a inadimplência, como uma negociação fazendo parcelamento que facilite a quitação.

2. Use o fundo de reserva apenas em último caso

Como momentos de crise são extremos, síndicos podem recorrer ao fundo de reserva do condomínio. Entretanto, é necessário ter cuidado e assertividade na hora de usar esse dinheiro.

Por exemplo, usar o fundo de reserva para cobrir a inadimplência não é o ideal, já que é obrigação do condômino fazer o pagamento.

Além disso, a utilização do fundo de reserva, na maioria das vezes é regulamentada pela convenção condominial. Ou seja, essa quantia deve ser usada em urgências e emergência e, só em último caso é que se usa o fundo.

Caso na convenção não esteja regulamentado o uso do fundo de reserva, o síndico deve convocar uma assembleia para discutir medidas de uso.

Porém, alguns gestores podem usar a quantia do fundo como capital de giro e manter as contas por mais tempo fora do vermelho, enquanto encontram maneiras de ressarcir o dinheiro do fundo.

Lembrando que o fundo de reserva é composto por um percentual cobrada sobre a cota condominial ordinária (entre 5% e 10%). Assim, caso ele seja usado, os condôminos devem "repor" esse dinheiro.

3. A redução de custos é inevitável

Quando falamos de crise, logo vem à mente: redução de custos. Afinal, essa medida é uma forma de manter o fluxo de caixa do condomínio. E, assim, o empreendimento evitará de ficar no vermelho e mantém o mínimo necessário para funcionamento do empreendimento.

Ou seja, nesses casos, despesas supérfluas serão cortadas e a verba destinada a elas será projetada em outros grupos de contas mais essenciais.

Além disso, o síndico pode conversar com fornecedores e parceiros para renegociar prazos e valores ou até mesmo encerrar o contrato.

Por exemplo, são formas de cortar custos:

• Suspender obras e reformas que não são emergentes;
• Criar campanhas de economia de água e energia;
• Alterar a frequência de serviços de jardinagem, pintura e outros, mantendo apenas as manutenção preventivas e corretivas essenciais e obrigatórias;
• Reduzir ou eliminar as horas extras dos colaboradores.

Vale lembrar que serviços essenciais devem ser mantidos, apenas os não essenciais que podem ser suspensos por tempo indeterminado.

4. Gestão de colaboradores

Essa dica é delicada, porém necessária. Como alguns serviços serão suspensos, o trabalho de algumas pessoas da equipe também deverá ser cortado.

Por isso, essa decisão deve ser feita com empatia e bom senso. E é importante que o síndico deixe claro que as portas sempre estarão abertas no futuro.

O síndico pode também conceder férias vencidas e adotar escalas diferenciadas, se essas medidas de fato trouxerem economia - por isso a necessidade de fazer um estudo prévio.

5. Conscientização dos condôminos e moradores

Pode parecer banal, mas conscientizar os condôminos e moradores é essencial para o sucesso de todas as dicas acima. Tendo noção do todo, os condôminos — além de ajudar a economizar — seja no gasto de água ou energia, podem ter ideias de como combater a crise.

Desse modo, em assembleia, mostre como anda as contas do condomínio, quais as previsões e os planos de ação. Assim, todos terão ciência da realidade e ficarão mais atentos a possíveis impactos causados por custos supérfluos.

O síndico também deve divulgar nas comunicações regulares do condomínio a situação financeira do prédio. Para isso, use este modelo gratuito de Resumo Financeiro Mensal do SíndicoNet e fazer campanhas de conscientização sobre a importância de pagar o boleto em dia com este cartaz do SíndicoNet. 

6. Linhas de crédito

Uma opção para tirar o condomínio do vermelho e resolver os problemas financeiros de forma mais rápida é apostando em linhas de crédito. Ou seja, o condomínio pode fazer um empréstimo em algum banco ou instituição financeira para quitar suas dívidas de forma mais vantajosa.

No vídeo abaixo, Everton Fracarolli (CEO da CondoCash) e o especialista em contabilidade Daniel Mendonça compartilham dicas sobre o tema. Confira:

Assim, como essa é uma opção válida, existem linhas de crédito especiais para condomínio que dão alguns benefícios, como juros mais baratos. Entretanto, antes de fechar a contratação, é preciso analisar com cuidado para saber se esta é, de fato, a melhor opção.

Fazer esse compromisso acarreta no pagamento de uma parcela fixa por alguns meses ou anos. Desse modo, o síndico deve convocar uma assembleia e apresentar as linhas de crédito para os condôminos. E, juntos, por meio de uma votação, a decisão deve ser tomada.

7. Busque ajuda profissional

Outra maneira de driblar a crise no condomínio é buscando ajuda profissional. Pode ser que o síndico seja morador e não tenha experiência nesses casos.

Desse modo, o recomendado é contratar uma empresa para ajudar o empreendimento a se reerguer.

Entretanto, isso significa que o condomínio deverá investir na contratação de uma administradora, caso não conte com uma, ou de um síndico profissional. Mas, se for para ter resultado, é um investimento que vale a pena.

• CoteiBem: abra uma cotação para administradora ou para síndico profissional

Desse modo, é importante que essa decisão seja tomada em assembleia. Nela, pode acontecer uma destituição do síndico atual, esperar até uma nova eleição ou implantar um sistema de gestão com síndico e administradora trabalhando em sinergia.

Lembrando que tudo isso deve ser decidido em conjunto e pela votação dos condôminos.

Colocar a casa em ordem é um desafio, mas não é impossível! Assista abaixo um webinar com nossos especialistas sobre o assunto e veja um passo a passo para a reestruturação de um condomínio em crise.

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