O que é associação de moradores e o passo a passo para montar uma

Condomínio, loteamento e associação de moradores: são muitas as modalidades de vida em conjunto que temos hoje.

Entretanto, as associações de moradores em forma do condomínio têm merecido atenção especial nos últimos tempos, já que tem sido cada vez mais comum o fechamento de espaços públicos como ruas e vilas, ou loteamentos em cidades próximas aos grandes centros urbanos.

Além disso, atualmente, a grande maioria destes locais reservados já conta com uma associação de moradores.

Desse modo, para te ajudar a entender o que é uma associação de moradores, qual a sua finalidade e como montar uma, preparamos abaixo um guia completo com o passo a passo. Confira!

O que é associação de moradores?

Como o nome diz, uma associação de moradores é um grupo de pessoas que moram em um mesmo local e que se reúne para criar normas de boa convivência, bom senso e estratégias de como melhorar a qualidade de vida da comunidade.

Ou seja, a associação de moradores busca resolver os problemas do dia a dia do local, com o intuito de levar bem-estar para todos.

Desse modo, existem vários tipos de associações, como as de bairros, de ruas e de loteamentos, que são mais comuns. Mas, de uns tempos pra cá, essa prática também se tornou frequente nos condomínios.

Assim, os condôminos se juntam e criam uma associação de moradores. Nesse sentido, a associação pode ser apenas do condomínio ou os moradores do empreendimento podem fazer parte da associação do bairro também.

Para que serve a associação de moradores?

Associações de bairro, ruas, loteamentos etc existem com o propósito de resolver problemas cotidianos do local que representam e, em conjunto com as autoridades e prestadores de serviços públicos locais, trabalham para melhorar as condições de vida de quem mora ali. 

Já a associação de moradores de condomínio fechado tem o papel de representar os moradores do empreendimento diante dos órgãos públicos e trabalhar em conjunto com o síndico, na fiscalização e cobrança da boa prestação de serviços públicos que afetam diretamente a vida dos moradores. Assim, o síndico tem mais tempo para a gestão do condomínio e atendimento aos moradores.

Alguns exemplos de como uma associação atua: reforçar as medidas de segurança, fazer coleta seletiva, fiscalizar a limpeza das ruas, trocar lâmpadas de postes queimados e outros.

Só para ficar fácil de visualizar, imagine que no seu empreendimento, rua ou loteamento é feita a coleta seletiva. E, de acordo com a prefeitura, a coleta ocorrerá todas as segundas-feiras. Mas, tem mais de um mês que a coleta não passa e o lixo ou é descartado com o comum, ou está sendo guardado no condomínio ou na casa dos moradores.

Desse modo, cabe à associação entrar em contato com a prefeitura e tentar resolver esse problema.

Um outro papel importante que as associações podem exercer é o de incentivar a boa convivência entre vizinhos e a prestação de serviços e o comércio local, promovendo eventos sociais e divulgando os empreendedores da região.   No caso de um condomínio, a associação de moradores serve para ajudar o síndico

Quais os deveres e obrigações da associação?

Toda e qualquer associação de moradores, seja de condomínio fechado ou não, deve seguir as regras estabelecidas no Capítulo II, artigos 53 ao 61, do Código Civil.

Desse modo, os deveres são:

• Criar um estatuto;
• Eleger uma diretoria com presidente que será o responsável pelo grupo;
• Ter registro em cartório;
• Possuir registro público como pessoa jurídica;
• Tomar decisões apenas em assembleias.

Ou seja, uma associação não vive apenas de fazer reuniões mensais e apresentar projetos. Além de cumprir os pré-requisitos do Código Civil, criação do estatuto, todas as decisões devem ser tomadas em assembleia com a participação dos integrantes.

Além disso, é importante deixar claro que as reuniões periódicas não são assembleias do condomínio, pois alguns moradores podem confundir.

Passo a passo para criar uma associação de moradores no condomínio

Para te ajudar a se situar e saber como criar e uma associação de moradores no seu empreendimento, rua, vila ou bairro, confira o guia abaixo!

1. Formatação da associação de moradores e formulação do estatuto

Nesse primeiro estágio, os interessados devem seguir os seguintes passos, sempre se apoiando em um advogado que auxiliará nas questões legais, para formular seu estatuto. São eles:

• Definir a limitação geográfica da associação (o condomínio edilício, se todo o loteamento, se três quadras da rua ou do bairro etc), quais os objetivos da associação - como limpeza, segurança - , prazo (a mesma pode ser dissolvida em um certo período de tempo) e onde será sua sede;
• Quadro social: definir quem serão os associados, se haverá tipos diferentes (proprietário e/ou cessionário), inquilino do local, quem pode se candidatar a cargos na associação e outros;
• Direitos e deveres dos associados: quem vai ter direito de votar nas assembleias, quem vai poder ser votado. Além de condições de admissão e de desligamento da associação;
• Organização da entidade: como serão feitas as reuniões? Haverá diretorias executivas? Conselhos? Nessa parte, elenca-se como será a parte organizacional da associação, com cargos, mandatos e atribuições de cada função;
• Patrimônio e taxa de contribuição da entidade: aqui, deve-se prever como a taxa será cobrada, de doações e patrocínios que a associação pode vir a receber. Também é importante estipular como será a cobrança e encargos dos que estiverem inadimplentes;
• Previsão de gastos: importante deixar estipulada uma previsão orçamentária de gastos da entidade, suas receitas e despesas e se haverá fundos de reserva;
• Administração transitória: em algumas associações, nos primeiros anos, opta-se por uma administração com menos pessoas, já que o quadro de associados é menor. Ao final desse período, estipulado pelos associados, elegem-se todos os cargos de diretoria, conselho etc.;
• Dissolução da sociedade: deve-se explicar como a associação pode terminar. Há casos de associações com um objetivo a ser concretizado, e que se dissolvem após tê-lo alcançado. Também deve constar o que deve ser feito com os bens da associação, caso ela termine. O indicado é que os mesmos não sejam divididos entre os associados, mas encontrar uma entidade com interesses similares e doar;
• Disposições gerais: vale inserir itens que talvez não tenham sido contemplados anteriormente. Aqui, pode-se registrar que a associação se guiará por um regulamento interno, para regrar o uso de áreas comuns, caso existam. Mas esse documento deve ser separado, para evitar que seja necessário quórum específico para alterá-lo.

Vale lembrar que os requisitos obrigatórios que devem constar no estatuto estão previstos no artigo 54 do Código Civil. Desse modo, caso alguma cláusula fique de fora, o estatuto pode ser considerado nulo e consequentemente, refeito.

Para reforçar, o estatuto de associação de moradores é o documento legal que confirma o “nascimento” do grupo. Ou seja, ele é imprescindível e obrigatório, como uma certidão de nascimento.

Desse modo, nele deve constar todas as informações de constituição, composição e administração da associação.

2. Constituição da associação de moradores

Com a minuta do estatuto em mãos, deve-se marcar uma assembleia geral de constituição e no edital constar esta informação. Devem receber a convocação da assembleia todos os proprietários com imóveis na região geográfica citada no primeiro item do passo 1.

Desse modo, nessa assembleia, o foco deve ficar em alguns pontos:

• Aprovar o interesse pela criação da entidade;
• Aprovar o estatuto;
• Eleger os dirigentes;
• Redigir ata.

Aprovado o estatuto, pode-se passar para o próximo passo.

3. Registro público

Para ser reconhecida pela sociedade como uma associação, a ata assemblear deve ser levada para ser registrada no cartório civil de pessoas jurídicas.

Com a ata registrada, é possível ir à Receita Federal e pedir o CNPJ. Feito isso, a associação está pronta para começar a funcionar, realizar reuniões, representar seus associados nos pleitos, contratar funcionários e fornecedores, comprar equipamentos etc. 

Legislação vigente

A legislação que trata de associações de moradores é, como regra geral, o Código Civil vigente, artigos 53 a 61 que falamos acima.

Além disso, subsidiariamente, poderá conter nos estatutos, regras previstas tanto no Código Civil vigente, referente a condomínios edilícios (art. 1331 a 1358), como as constantes da Lei 4591/64 que trata de condomínios e incorporações.

Obrigatoriedade da contribuição

A obrigação de se pagar mensalidade ou taxas para associações de moradores é discutida na Justiça há décadas.

A 1.ª turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, em setembro de 2011, que moradores de vilas em ruas fechadas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio. A cobrança desses valores, segundo a corte, seria inconstitucional.

Entretanto, o entendimento abre o precedente para que mais de mil casos do tipo já julgados - número computado somente na Justiça paulista - sejam revertidos em favor dos moradores.

Essa foi a primeira vez que o STF se manifestou sobre o tema. Tribunais Estaduais de São Paulo e do Rio de Janeiro entendiam exatamente o contrário e obrigavam os moradores a pagar os valores cobrados. A justificativa é de que a pessoa usufrui os serviços prestados pela associação. Dessa forma, não contribuir configura enriquecimento ilícito.

Quanto à cobrança de taxa associativa de loteamentos de acesso controlado, decisão do STF de dezembro de 2020 foi pela inconstitucionalidade da obrigação do pagamento das taxas de não associados “até o advento da Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 ou de anterior lei municipal que discipline a questão. 

• Entenda mais sobre esse assunto lendo aqui o artigo do colunista Márcio Spimpolo.

Agora, quando a associação recebe verbas de forma voluntária, estas podem ser aceitas.

Importante deixar claro que todo o dinheiro arrecadado deve ser obrigatoriamente utilizado para as finalidades coletivas a que se propõe a associação, melhorias no local ou projetos aprovados, nunca para fins pessoais.

Vale lembrar também que os moradores e condôminos não são obrigados a fazer parte da associação.

Quem é o responsável pela associação?

Como órgão societário, nas associações de moradores, o responsável geral é o presidente. Ele é a figura que coordena e faz a gestão da associação, marca as reuniões, faz seguir o estatuto e por aí vai.

Desse modo, a eleição para presidente deve ser em assembleia e os associados devem votar nas chapas que concorrem ao cargo.

Já as regras para se candidatar para o cargo devem constar no estatuto da associação, assim como o tempo de vigência.

Quais são as funções do presidente?

Como falamos acima, é atribuição do presidente gerir a associação e fazer cumprir as normas do estatuto.

Dessa forma, para tirar todas as dúvidas acerca desse assunto, abaixo separamos as principais funções do presidente.

São elas:

• Cumprir e fazer cumprir o estatuto;
• Planejar ações, campanhas e atividades para melhorar a infraestrutura e convivência no local;
• Fazer a mediação entre a comunidade do empreendimento e os órgãos públicos;
• Mostrar à prefeitura e aos órgãos públicos quais obras são necessárias na área onde fica o condomínio;
• Cobrar ações de órgãos municipais, com: recolhimento de lixo, tapa buracos, segurança da região, melhorias no transporte público, melhorias nos ponto de ônibus, coleta seletiva e outros;
• Incentivar os associados a participarem das reuniões e se envolverem com as questões legais e de lazer da associação;
• Administrar, gerir e coordenar todos os recursos da associação.

Quais os benefícios de ter uma associação de moradores?

A organização dos moradores de um mesmo local em uma entidade que os represente perante órgãos públicos para cobrar que a infraestrutura e os serviços públicos funcionem é um benefício e tanto para a qualidade de vida de toda a comunidade.

Contar com esse grupo tem inúmeras vantagens para a segurança, infraestrutura, bem-estar, convivência e qualidade de vida.

Portanto, criar, entender e participar de uma associação de moradores pode ser a oportunidade que você estava esperando para contribuir com a sua comunidade.

Ainda têm dúvidas sobre o assunto? Clique aqui e leia mais sobre a diferença entre loteamento, condomínio e associação.

Fontes consultadas: Mariângela Machado (Secovi-SP), Cristiano Souza (advogado), Rodrigo Karpat (advogado), Daphnis Citti de Lauro (advogado), Marcelo Manhães de Almeida (advogado) e Edwin Britto (advogado).