Poderes da Assembleia de condomínio
Síndico e condôminos - mesmo os ausentes - devem acatar as providências regularmente aprovadas
Todo mundo em condomínio conhece a máxima “a assembleia é soberana”. Mas será que é assim mesmo?
A assembleia é soberana, sim, desde que respeite uma série de requisitos. Ela não pode afrontar a lei – nenhuma, de nenhuma esfera, seja municipal, estadual ou federal. Também deve seguir o que manda a convenção condominial.
Apesar dos muitos detalhes a serem respeitados, é fundamental que a assembleia siga-os todos. Só assim suas decisões terão a validade legal exigida para que suas decisões sejam realmente acatadas por todos – inclusive, por aqueles que não estiveram presentes na reunião.
Veja o que diz o Código Civil sobre as atribuições do síndico envolvendo a assembleia:
"Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas"
Confira o que deve ser respeitado para que a sua assembleia tenha validade legal.
ANTES DA ASSEMBLEIA
Convocação
Esse é um dos principais requisitos que, se não for respeitado, pode oferecer problemas para a assembleia, como sua impugnação POR COMPLETO.
Todos os condôminos devem ser convocados para a assembleia, sem exceção. Por isso, o ideal é mandar a convocação por AR ou entrega mediante protocolo.
“Se uma pessoa não receber a convocação, pode pedir a impugnação da assembleia”, crava o advogado especializado em condomínios, Marcio Spimpolo.
O documento também deve ser claro quanto ao dia, hora e endereço da assembleia. Também deve ser entregue dentro do prazo estipulado pela convenção do condomínio.
“Costumo sugerir segunda ou terça-feira, que não sejam antes de feriado, em um horário que seja aquele em que a maioria dos condôminos já está em casa”, sugere o síndico profissional Nilton Savieto.
DURANTE A ASSEMBLEIA
Lista de inadimplentes
É fundamental que a administradora faça uma relação com os nomes dos que estão inadimplentes. Somente assim será possível saber quem está em dia, ou não, com as suas obrigações condominiais.
“Às vezes pode acontecer de um inadimplente votar e seu voto ser o que ‘faz a diferença’. Nesse caso, se alguém se sentir penalizado com isso, pode, sim pedir a impugnação. Mas nesse caso, é apenas da decisão em questão”, explica o advogado especializado em condomínios André Luiz Junqueira.
Procurações
O uso de procurações também deve ser tratado com atenção. Se a convenção pede firma reconhecida, é apenas assim que as procurações deverão ser aceitas. Também deve ser possível comprovar que aquele que assinou a procuração é um condômino em dia com as suas obrigações.
“Se quem está cadastrado na administradora é a mulher, por exemplo, e quem deu a procuração foi seu marido, isso pode dificultar no momento em que a pessoa chegar com o documento”, analisa Márcio Spimpolo.
Primeira e segunda chamadas
Também é importante respeitar os quóruns exigidos em primeira e segunda chamada.
“Já vi, em assembleias, síndicos querendo ‘correr’ para começar as votações, sem o quórum necessário para início em primeira chamada. Isso também pode impugnar a assembleia, caso alguém que esteja atraso seja impedido de votar”, analisa Nilton Savieto, síndico profissional.
O quórum necessário para começar a assembleia em primeira chamada via de regra, está na convenção do condomínio.
Ordem dos temas
Geralmente, já no edital de convocação consta uma ordem das pautas a serem votadas e discutidas. Porém, a mesma pode ser alterada sem prejuízo para a votação.
“Nesse caso, o ideal é que a própria assembleia vote se concorda ou não com a alteração da ordem da pauta. Caso haja anuência, não há problema”, ensina Marcio Spimpolo.
Como se vota?
É importante salientar que se deve seguir o esquema de votação que consta na convenção.
Seja por fração ideal ou por unidade, é fundamental que o critério seja respeitado.
Quóruns respeitados
Outro tópico que pode impugnar decisões diz respeito ao quórum necessário para aprovar benfeitorias e obras no condomínio, alterações na convenção e regulamento interno, entre outros.
“Há diversos assuntos que podem ser decididos com maioria simples. Mas os que pedem quórum específico devem ser respeitados. Se não, corre-se o risco de ver a decisão impugnada – principalmente se envolver grandes somas”, alerta Marcio Spimpolo.
DEPOIS DA ASSEMBLEIA
Redação e entrega da ata
A ata da assembleia deve ser redigida pelo secretário da mesa diretora. O ideal é que conste o que ocorreu durante o encontro, sem grandes pormenorizações, e também que sejam registradas as falas de quem pediu para que isso ocorresse.
“Já vi casos em que a deliberação foi uma, e a ata registrou outra coisa. Nesses casos, é possível impugnar a ata da assembleia em si. É importante dizer também que incorreções em atas podem acontecer, mas pode-se ocorrer algo bem mais grave, que é a falsidade ideológica da ata – o que é considerado um crime”, explica André Luiz Junqueira.
VEJA JURISPRUDÊNCIA SOBRE O ASSUNTO
Quem falta à assembleia tem de acatar decisões tomadas
Faltar à assembleia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu em caso de reformas. O fato de discordar, posteriormente, com o que foi decidido não exime o morador de ratear a reforma do prédio e de quitar as taxas condominiais. O entendimento é da 4ª Turma de Recursos de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando Boller, titular do Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC). Cabe recurso.
Paulo Tadeu Farias Primo foi condenado ao pagamento de R$ 2,8 mil ao Edifício Tubarão por dívida de condomínio e cotas para a reforma do prédio.
O morador alegou, em sua contestação, que na condição de sub-síndico teria direito a pagar somente a metade do condomínio, além de não ter autorizado a realização de reformas.
Para o juiz, as taxas condominiais possuem a finalidade de restituir aos demais moradores os valores que eles investiram na manutenção do prédio. E o fato de Paulo Tadeu não ter autorizado as obras de reforma não o livra de sua obrigação.
A ausência do sub-síndico às assembléias, de acordo com o juiz, representou consentimento ao que foi decidido pelos demais moradores, sem dizer que a reforma do prédio agregou valor à sua propriedade.
Paulo Tadeu foi condenado ainda ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 15%.
Apelação Cível nº 2006.400847-9 Processo nº 075.05.012114-0 / Fonte: Revista Consultor Jurídico, 2007
Fontes consultadas: André Luiz Junqueira (advogado), Marcio Spimpolo (advogado), Nilton Savieto (síndico profissional), Patrícia Brasi (advogada), Waldir Albieri (AABIC e Diretor da GTA - Grupo Técnico Administrador).
