Revisar o cálculo do IPTU pode reduzir valor! Veja 12 pontos
Para ter a chance de redução do valor, é preciso solicitar revisão do cálculo do IPTU à prefeitura. Síndico pode representar várias unidades do condomínio
Quando o assunto é despesa fixa, uma das reclamações mais comuns entre condôminos é o valor salgado do IPTU, o Imposto Predial Territorial Urbano. O que poucos sabem é que, em alguns casos, existe a possibilidade de reduzir o valor a partir da revisão do cálculo do IPTU, revertendo a situação não apenas para uma, mas várias unidades do mesmo condomínio.
A tarefa não é fácil. Requer organização de documentos, provas de que houve irregularidade, orientação profissional, vontade dos condôminos e disposição por parte do síndico.
Acima de tudo, tem que ter paciência e persistência. Isso porque não há um prazo estabelecido para o resultado. Um processo de revisão do cálculo do IPTU pode durar, em média, nove meses; mas alguns condomínios aguardam solução há dois anos.
Por outro lado, uma vez que todo o caminho percorrido tenha sido bem embasado, o pedido de revisão tem boas chances de ser deferido, ou seja, aceito. Os condôminos podem, ainda, entrar com novo processo e pedir o ressarcimento do valor cobrado indevidamente nos últimos cinco anos.
“O ganho com a economia é permanente e beneficia todos os condôminos, valorizando o imóvel pela diminuição das despesas com moradia”, resume a consultora tributária Marcia Cury, da Tasse Consultoria em Tributos, de São Paulo.
De acordo com experiência de quatro anos de escritório em São Paulo, Marcia estima que cerca de 10% dos cálculos de IPTU apresentam algum erro.
Para quem tem dúvidas se vale a pena tentar, e como fazer o pedido de revisão do cálculo do IPTU, selecionamos 12 pontos que o síndico e o morador precisam saber para discutir o assunto na próxima assembleia, caso decidam ir atrás da redução do imposto. Um bom começo é entender o critério usado para determinar o valor.
Nesta matéria você vai ler:
- Como é feito o cálculo do IPTU?
- Quais os sinais/suspeitas de que há algo errado no cálculo do IPTU e merece ser investigado?
- Quem pode fazer a avaliação de plantas e assinar o laudo?
- Uma vez que o condomínio não paga IPTU, todas as unidades precisam pedir a revisão juntas?
- Qual é o papel do síndico no processo de revisão do cálculo do IPTU no condomínio?
- Qual é a lista da documentação necessária para fazer o processo?
- Qual é o próximo passo, quando a documentação estiver reunida?
- Qual é o prazo para entrar com o processo?
- Quanto tempo leva para obter o resultado do pedido de revisão do cálculo do IPTU?
- Qual a chance de ter bom resultado ao final do processo?
- Como é a forma de cobrança pelo serviço feito?
- Há risco de fazer o processo e aumentar ao invés de reduzir o IPTU? Quais os riscos?
1. Como é feito o cálculo do IPTU?
O cálculo do IPTU é com base na Planta Genérica de Valores (PGV), tabela aprovada em lei, pela Câmara de Vereadores. Essa tabela define o valor do metro quadrado de construção por tipo de prédio (residencial horizontal, residencial vertical, comercial, indústria etc.) e o valor do metro quadrado de terreno para cada face de quadra da cidade.
É um imposto obrigatório em qualquer lugar do país, conforme decisão do Supremo Tribunal Federal de 1997.
As diferenças de valor do imposto referem-se à localização, tamanho e tipo de construção. O sócio consultor da Tasse, Wilson José de Araújo, exemplifica:
“Um apartamento tipo Cohab, na periferia de São Paulo, tem valor de metro quadrado de construção de R$ 959, ao passo que um apartamento de alto padrão nos Jardins corresponde a R$ 3.724. O mesmo apartamento tipo Cohab tem valor de metro quadrado de terreno de R$ 74 e um, de frente para a Av. Paulista, de R$ 26.900”.
Já os imóveis isentos do IPTU na cidade são os residenciais com valor venal de até R$ 160.000, sendo um por proprietário. Ou o único imóvel que seja a residência efetiva do próprio aposentado ou pensionista, que receba até cinco salários mínimos por mês.
“O IPTU é um imposto de competência de cada município, o que significa que cada cidade pode ter uma lei diferente”, acrescenta Araújo.
2. Quais os sinais/suspeitas de que há algo errado no cálculo do IPTU e merece ser investigado?
Com relação ao terreno, é pouco provável que haja erro. Mas, quanto à construção, vale a pena ficar de olho:
- na classificação errada do padrão de construção pela prefeitura, cuja descrição está na lei municipal;
- no quadro de áreas — documento que indica toda edificação de uso comum no condomínio; obrigatório, registrado em cartório e vinculado à matrícula. Se a prefeitura considerar como construídas áreas que não são tributáveis, como rampas, muros, jardins, espelhos d’água, casa de máquinas e outras.
Dica do especialista: Quando possível, comparar a descrição da lei com as características do prédio. Quanto à área construída, multiplicar a área do IPTU do apartamento tipo pelo número de apartamentos e comparar com a multiplicação da área total do apartamento tipo constante na matrícula da unidade junto ao Registro de Imóveis. Se a área do IPTU for maior, é provável que haja economia.
A irregularidade no cálculo do IPTU foi o caso do condomínio gerido pelo síndico morador Edson Pardini (1), que conseguiu a revisão.
“O imposto das unidades do nosso prédio era muito mais alto do que em condomínios semelhantes, no bairro. Por meio de laudo feito por um engenheiro, descobrimos que a prefeitura estava incluindo no cálculo do IPTU áreas que não deveriam ser tributadas, como a garagem sem cobertura para visitantes e as áreas de jardins”.
Graças ao deferimento — e ressarcimento do valor cobrado indevidamente pela prefeitura nos últimos cinco anos — em 12 meses, os condôminos de Pardini terão desconto correspondente a um ano de IPTU.
O síndico diz que há, ainda, a possibilidade de um novo pedido de revisão; dessa, vez, da classificação do padrão do condomínio.
“Por ser uma construção mais antiga, de 30 anos, o critério da época o classificou em padrão 2E, altíssimo. Mas não temos quadras de squash ou academia equipadíssima, por exemplo. Apenas uma sala de ginástica diminuta”.
3. Quem pode fazer a avaliação de plantas e assinar o laudo?
Precisa ser um profissional capacitado, que tenha conhecimento técnico para fazer avaliação de plantas, como o engenheiro civil ou o arquiteto. Se conhecer a legislação e o cálculo do IPTU, melhor ainda. Ele é quem vai assinar o laudo indicando as possíveis irregularidades que elevam o valor do imposto.
O preço do serviço varia de acordo com a complexidade ou tamanho do condomínio ou propriedade. Para o condomínio do síndico Edson Pardini, o laudo do engenheiro custou R$ 4.000. “O que ele fez foi fundamentalmente identificar as áreas não tributáveis, que estavam erroneamente sendo tributadas. Apenas fizemos com que se seguisse a Lei”, diz.
4. Uma vez que o condomínio não paga IPTU, todas as unidades precisam pedir a revisão juntas?
“O pedido de revisão, para a possível correção do IPTU, pode ser administrativo ou judicial. O pedido administrativo é feito coletivamente pelo condomínio. Já, para a devolução do IPTU pago a mais nos últimos cinco anos, o processo deverá correr em âmbito judicial e ser feito pelos condôminos, individualmente”, explica Márcia.
Vagner Rodinik(2), síndico profissional, conta que, ao levar o tema da revisão do IPTU à assembleia, houve adesão de vários condôminos — alguns até atuando como advogados tributaristas, que sugeriram que a administração procurasse uma empresa especializada — mas não a totalidade.
“A aprovação para contratação e ingresso no processo teve a participação de mais de 50% dos condôminos. Não há quórum obrigatório para isso. Basta a maioria dos presentes em assembleia”.
5. Qual é o papel do síndico no processo de revisão do cálculo do IPTU no condomínio?
É representar o condomínio junto à prefeitura, evitando que cada condômino tenha que repetir o mesmo procedimento. Mesmo que o condomínio opte pela contratação de um representante, o síndico vai atuar como um facilitador em todo o processo, sendo a interface entre ele os moradores.
“Basta uma assembleia com maioria simples que autorize o síndico a representar o condomínio, mesmo que haja proprietários que não concordem com o processo”, diz Araújo.
A contratação de um profissional especialista que oriente o condomínio deve ser considerada. Além de agilizar a coleta de documentos e protocolar adequadamente o processo, evita que pequenos detalhes burocráticos, como falta de documentos e/ou utilização de legislação inadequada, atrasem o desenrolar ou, pior, ponha o processo a perder.
6. Qual é a lista da documentação necessária para fazer o processo de revisão?
- Ata da assembleia de eleição do síndico;
- ata da assembleia que autoriza o síndico a representar o condomínio;
- plantas do prédio;
- especificação do condomínio;
- petição explicando o erro e pedindo a correção;
- laudo assinado por engenheiro ou arquiteto.
Para o processo judicial, o advogado André Junqueira orienta: “Não há impedimento de os condôminos se juntarem para que um engenheiro ou arquiteto avalie todas as unidades. Mas, se não for feito um laudo individual, vai gerar um caos no procedimento”.
O requerimento pode até ser feito via procurador, como o síndico, reforça Junqueira; porém, cada condômino precisa outorgar procuração individual.
7. Qual é o próximo passo, quando a documentação estiver reunida?
De modo geral, é necessário protocolar um processo chamado de “impugnação de lançamento”, juntando documentos e explicações que mostrem o erro. Porém, cada cidade tem seu próprio modo de tratar a questão. Assim, é recomendável verificar antes.
8. Qual é o prazo para entrar com o processo?
Em São Paulo, o prazo para protocolar o processo é de 90 dias, a partir do vencimento da primeira parcela do IPTU. Na maioria das cidades, é de 30 dias. “Guarulhos, por exemplo, exige que o processo seja protocolado até o vencimento da primeira parcela, ou seja, o prazo é exíguo”, diz Araújo.
Importante: Até inicio de maio, é possível entrar com o pedido de impugnação do IPTU para o próprio ano. Mas, após maio, só dá para pedir a correção para o ano seguinte.
9. Quanto tempo leva para obter o resultado do pedido de revisão do cálculo do IPTU?
Cada cidade tem seu prazo para solucionar o processo de revisão do cálculo do IPTU. Em São Paulo, a média está em quase nove meses. A consultora tributária Marcia Cury explica que a burocracia e a morosidade são imensas, tanto nos cartórios de registro de imóveis quanto na Prefeitura.
“O prazo para protocolo de processos pelo contribuinte é de 90 dias, mas não existe prazo para a prefeitura. O resultado é que os processos são analisados em uma média de 300 dias. Mesmo antes da pandemia, os prazos ficavam em torno de 230 dias. Há processos protocolados em 2018, sem solução até hoje", conta Marcia.
Outro ponto é que, mesmo após deferimento, a consultora chegou a aguardar até 120 dias para que isto se efetive em termos de ajustes para pagamento ou restituição.
10. Qual a chance de ter bom resultado ao final do processo?
Feita uma análise correta do erro no cálculo do IPTU, e apresentada a justificativa técnica e legal, a chance de resultado positivo é superior a 80%, conforme Araújo.
Tania Goldkorn(3), síndica profissional há 10 anos, uma das fundadoras do movimento de bairro “Abrace o Real Parque”, em São Paulo, não teve a mesma sorte.
“O assunto IPTU realmente sensibiliza a maioria por ser caro, aqui no Real Parque. Primeiro, postamos uma chamada sobre isso e houve 100% de adesão dos moradores. Vários advogados e escritórios se dispuseram a ajudar. Porém, o valor a ser desembolsado para se iniciar uma ação era muito alto, e a garantia de conseguir um abatimento era quase zero. Fizemos várias reuniões e nada saiu da primeira conversa. Outros grupos menores de moradores se formaram e, até agora, não tivemos noticia de nenhuma ação que obteve sucesso”.
11. Como é a forma de cobrança pelo serviço feito?
Cada advogado ou consultor tem seu sistema de honorários. Pode haver cobrança de valor inicial relativo à:
- documentação;
- elaboração de petição;
- montagem e acompanhamento do processo junto à prefeitura.
E, no caso de deferimento, um percentual atrelado ao valor da redução obtida.
“No nosso caso, ficou acordado que pagaríamos como honorário o correspondente à redução de um ano, em cinco parcelas. No caso de indeferimento, não pagaríamos nada. Como ganhamos a revisão, o primeiro ano será neutro — ao invés de pagarmos para a prefeitura, vamos pagar ao escritório. Depois, sim, seremos beneficiados”, diz o síndico profissional Vagner Rodinik.
12. Há risco de fazer o processo e aumentar ao invés de reduzir o IPTU? Quais os riscos?
Conforme Wilson José de Araújo, há casos em que a área que está sendo cobrada é maior, mas o padrão de construção deveria ser maior, o que pode resultar em aumento do imposto ao invés de redução.
“Profissionais com experiência e com conhecimento da legislação e dos procedimentos burocráticos evitam esse tipo de confusão”, esclarece o sócio da Tasse Consultoria Tributária.
Síndicos consultados e seus resultados
(1) Edson Pardini, síndico morador Condomínio de alto padrão, com 11 unidades – Aclimação, São Paulo Início da revisão de IPTU – 2018 Resultado – 2021, Deferido Redução – 20% [o condomínio abriu outro processo, em andamento]
(2) Vagner Rodinick, síndico profissional Condomínio de alto padrão, com 84 unidades – Santana, São Paulo Início da revisão de IPTU – 2019 Resultado – 2021, Deferido Redução – entre 15% e 20%
(3) Tania Goldkorn, síndica profissional Representa o Movimento Abrace – Real Parque, São Paulo Início da revisão de IPTU – 2016 Resultado – Muitas reuniões, nada saiu da primeira conversa.
Fontes consultadas: André Junqueira (advogado), Edson Pardini (síndico morador), Marcia Cury (consultora tributária), Tania Goldkorn (síndica profissional), Vagner Rodinick (síndico profissional), Wilson José de Araújo (consultor)
