Voto eletrônico em assembleias de condomínio
Segundo especialistas do mercado, com o antigo PL 548/2019 (agora sancionado como Lei 14.309/22), haverá maior participação dos moradores
Qual síndico nunca se preocupou com o quórum da assembleia que vai decidir sobre alteração de fachada, mudanças na convenção ou mudança de destinação de um espaço da área comum do seu condomínio?
Essa agonia está com os dias contados já que o Projeto de Lei 548/2019 virou a Lei 14.309/22, permitindo reuniões e votações de condomínios em formato eletrônico ou virtual.
O PL propõe alterar a Lei nº 10.406/2002 (Código Civil) para “permitir à assembleia de condôminos votação por meio eletrônico ou por outra forma de coleta individualizada do voto dos condôminos ausentes à reunião presencial, quando a lei exigir quórum especial para a deliberação da matéria.”
José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), considera positiva a iniciativa. “É um progresso, uma atualização da legislação que rege os condomínios, adequada à realidade atual.”
A tecnologia já vem favorecendo a vida dos condôminos há tempos. Administradoras e condomínios oferecem praticamente todas as informações e serviços em sites e aplicativos para smartphones, da emissão da segunda via do boleto, registro de reclamações, até reservas de áreas comuns.
E apesar de ainda ser raro (e polêmico), alguns condomínios já vêm adotando assembleias digitais, em que condôminos participam e deliberam em ambiente virtual, pela internet, que pode ser o site ou o aplicativo do condomínio ou da administradora. (veja mais abaixo sobre isso nessa matéria)
Por que não o voto eletrônico, mesmo que restrito a quóruns especiais?
Veja na tabela abaixo alguns temas que exigem quórum especial para deliberação:
Fonte: jurista André Junqueira
Como será a votação em assembleia condominial se o PL 548/2019 passar
Uma das situações mais desanimadoras para um síndico – e também para as administradoras – é ver o trabalho de meses de estudo, reuniões com conselho, preparo de planilhas e apresentações naufragar em questão de minutos por não alcançar o número de votos necessários exigido por lei pela insuficiência de condôminos presentes na assembleia.
Na prática, se o PL for sancionado sem alterações, os condomínios poderão providenciar meios eletrônicos de voto posterior aos condôminos ausentes na assembleia presencial que não atingiu o quórum especial.
O PL não determina qual seria esse meio eletrônico, deixando livre para cada administradora ou condomínio determinar a ferramenta que irá adotar. “A ideia do projeto é ajudar, sem engessar”, justifica a senadora Soraya Vieira Thronicke.
Ponto muito importante na opinião de Marcelo Mahtuk, diretor executivo da Manager Gestão Condominial. “Melhor que a lei não seja tão detalhista, porque isso acaba travando a inovação”, opina o executivo, que foi pioneiro na realização de assembleias condominiais cem por cento digitais, em 2011.
O texto também estabelece que, antes da coleta dos votos eletrônicos, deve ser disponibilizada a todos os condôminos a íntegra da ata da assembleia presencial realizada, com a transcrição do que foi debatido sobre os tópicos que estão em votação.
Os condôminos também deverão ser informados sobre como a votação acontecerá e o seu prazo.
Outra forma de voto prevista no PL: coleta posterior
O PL ainda prevê como alternativa que a assembleia poderá autorizar, por maioria simples, a coleta individualizada de voto por meio que não seja eletrônico, desde que não haja proibição expressa na convenção do condomínio e seja dentro do prazo de até 30 dias.
“Cada condomínio possui uma realidade e definirá a forma que lhe for mais adequada”, justifica Soraya Thronicke.
Duas possibilidades foram sugeridas pela senadora:
- Cédulas: alguém autorizado passa coletando os votos e assinaturas dos condôminos;
- Deixar a lista em local determinado e cada condômino vai até lá dentro do prazo estabelecido para votar.
Projeto aguarda sanção presidencial
O Plenário do Senado aprovou, no dia 15 de fevereiro de 2022, o projeto de lei (PL) 548/2019, que permite a realização de assembleias e votações em condomínios de forma eletrônica ou virtual. Os senadores acolheram parcialmente um substitutivo aprovado pela Câmara dos Deputados em julho de 2021.
O texto segue agora para sanção do presidente da República, que deve responder até dia 09/03/2022.
PL do voto eletrônico em assembleia: pontos de atenção
Para o advogado André Junqueira, sócio da Coelho, Junqueira e Roque Advogados, são dois os pontos a melhorar no PL:
- o texto dá a entender que não cabe votação eletrônica sem essa previsão legal;
- o PL leva à interpretação de que o voto eletrônico só cabe para alcançar quóruns especiais e nunca durante a assembleia em si.
Segundo ele, isso impediria, por exemplo, a realização de assembleia virtual e de deliberação eletrônica de itens básicos como eleição de síndico, caso o condomínio desejasse.
“Pelo projeto, os benefícios somente poderiam ser aproveitados para quóruns previstos na Lei, não nos quóruns previstos em convenção do condomínio”, comenta. Apesar dos pontos negativos, para ele as vantagens superam.
“Hoje, síndicos e condomínios se arriscam com procedimentos não previstos em Lei ou convenção, como as ‘assembleias permanentes por abaixo assinado’, por exemplo, e ficam sujeitos à interpretação do Judiciário quanto à validade da aprovação. Se o projeto se tornar Lei, teremos mais segurança jurídica na obtenção de quóruns qualificados”, comenta o advogado André Junqueira.
Mercado apoia voto eletrônico em assembleias de condomínio
O mercado condominial, de maneira geral, recebeu muito bem a iniciativa da senadora, considerando-a um avanço há muito aguardado.
Para Mahtuk, da Manager, são vários os benefícios trazidos pelo PL. “As tomadas de decisões serão mais democráticas, haverá mais conforto para os condôminos, que poderão votar em dia, horário e local que quiserem. O mercado condominial ganhará em inovação tecnológica e, principalmente, comportamental, porque a participação dos condôminos será maior.”
“Sem sombra de dúvida, o PL traz a possibilidade de um condomínio finalmente ter condições de atingir votações expressivas em matérias especiais, como alteração de convenção, de fachada e aplicação de multa por reiterado comportamento antissocial de condômino”, comemora o advogado André Junqueira.
Estímulo ao debate e lisura nas decisões foram destacados por Bruno Reimberg Menichetti, sócio fundador da startup ADC que oferece um app para votos em assembleias. “O projeto de lei foi muito feliz e trouxe, de forma inteligente, um caminho para aumentar a participação, reduzir custos, trazer consenso e transparência para as assembleias.”
Com tantas facilidades tecnológicas inseridas no cotidiano das pessoas, o voto eletrônico em assembleias só tem a somar. “Hoje abrimos contas e fazemos as rotinas bancárias via celular; negociamos ações na bolsa de valores via aplicativo; assistimos tv, seriados e filmes quando e onde desejamos; entre outras coisas que a tecnologia nos oferece e que não fazíamos antes. Acredito que as pessoas estão amadurecendo cada vez mais rápido e estão mais abertas às novas tecnologias”, diz Menichetti.
Administradoras estão preparadas para o voto eletrônico
José Roberto Graiche Júnior, da AABIC, comenta que a adoção de mais tecnologia no setor condominial é matéria de constante estudo pelos empresários. “Estamos preparados para atender demandas como a do voto eletrônico”, garante.
“A viabilização de assembleias digitais é um desafio sobre o qual se falava antes mesmo do PL. Já estamos criando processos sobre como aplicar isso, com todas as validações e checagens necessárias e avaliação de estrutura tecnológica.”
Há outros desafios, além do tecnológico. Conciliação de voto eletrônico e presencial, criação de novos processos e inserção nas convenções/regulamentos, convocação da assembleia e exposição dos temas que serão foco das deliberações são alguns deles.
“Vamos ter que criar rotinas para que essas votações sejam realizadas com sucesso, pois de nada adianta fazer a votação a distância e não fechar o assunto. É necessário criar uma timeline que atenda à finalidade, caso contrário, será mais demorado do que a votação presencial”, explica.
Para o sucesso do voto eletrônico ou coleta posterior de voto, o advogado André Junqueira chama atenção para o maior cuidado com a ata da assembleia, que deverá ser disponibilizada para os condôminos que ainda irão votar.
“Mais do que nunca, haverá necessidade de que a ata seja extremamente detalhada e, na grande maioria dos casos, com advogado presente para supervisioná-la. Como o ausente não participará dos debates, tudo deve ficar inserido na ata, o que aumentará substancialmente o seu tamanho e o tempo para sua confecção. Apesar do aumento de trabalho, não há como evitar, do contrário, o ausente poderá não ter subsídios suficientes para decidir.”
Assembleia digital, um passo maior para o setor condominial
Com o passar dos anos, houve um considerável aumento de condomínios com centenas e, até milhares de unidades, tornando quase impossível aprovação de matérias com quóruns legais.
E, antes mesmo do fator “quórum especial”, há questões logísticas e financeiras cruciais para viabilizar as reuniões. “Há assembleias em que se gasta até R$ 10 mil, dependendo do porte do condomínio, entre convocação via AR (aviso de recebimento), locação do espaço e equipamentos, e pagamento de funcionários”, comenta Marcelo Mahtuk, adepto, há oito anos, das assembleias digitais, modalidade que pode reduzir drasticamente o custo.
“Se empresas SA já podiam fazer reuniões de conselho digitais com tomada de decisões, por que um condomínio não pode?”, argumenta Mahtuk, que apostou na inovação quando muitos a consideravam um risco.
“Desenvolvi uma tese, consultei advogados especializados no mercado imobiliário, rodei cartórios e quebrei um paradigma”, relata. Embora mais trabalhosa que uma assembleia presencial, Mahtuk garante que a digital é muito mais segura. Com ela, há comprovação da titularidade do imóvel, status de adimplência, processo para uso de procurações, além de uma série de protocolos que garantem a segurança jurídica no sistema.
E o por quê disso tudo? “Aumentar a participação das pessoas em assembleias, tornar as decisões mais democráticas, oferecer conforto e maior qualidade de vida aos condôminos.
Os nossos números médios apontam que apenas 10% das pessoas participam das reuniões presenciais”, justifica. “Para o síndico, quanto mais decisões compartilhar com os condôminos e este opinar, melhor para ele.”
A síndica profissional Simone Vasconcellos atende cinco condomínios no Rio de Janeiro e já aplicou voto eletrônico via app em dois deles. “Depois que adotei o aplicativo nos condomínios e implementei todas as suas funcionalidades, com o passar do tempo, comecei a criar enquetes. Como o recurso tinha todo o escopo para voto em assembleia, comecei a usá-lo com esse propósito há dois anos e meio.”
Fonte: André Junqueira (advogado), Bruno Reimberg Menichetti (sócio fundador da startup ADC), José Roberto Graiche Júnior (presidente da AABIC), Marcelo Mahtuk (diretor executivo da administradora Manager), Simone Vasconcellos (síndica profissional), Soraya Vieira Thronicke (senadora pelo PSL/MS).
