Implantação e gestão de condomínios Minha Casa Minha Vida

Muitos condomínios de interesse social são conhecidos por programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida, CDHU, Cohab e Casa Verde e Amarela. Tratam-se de prédios residenciais destinados à população de menor renda, mas nem todo mundo conhece as particularidades, desafios e vantagens da administração desse tipo de empreendimento. 

Nesta matéria, vamos explicar o que é um condomínio de interesse social, citando suas características físicas, perfil dos moradores, como é feita a implantação e gestão, valores de taxa condominial, além de debater sobre questões cruciais para esse empreendimento.

E quais são elas? Educação condominial, atendimento, comunicação, finanças e rentabilidade para síndicos profissionais. Venha com a gente! 

O que é um condomínio HIS (habitação de interesse social)?

Reconhecidas pela sigla HIS, as habitações de interesse social são empreendimentos construídos com subsídio do governo (municipal, estadual ou federal) e destinados à população de menor renda.

Muitos loteamentos e prédios são disponibilizados a partir de programas habitacionais como Minha Casa Minha Vida (MCMV), Casa Verde e Amarela, Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU), Companhia de Habitação Popular (Cohab), entre outros.

Cada iniciativa determina os critérios e parâmetros para concessão do benefício. O papel do Poder Público nesse processo se limita apenas a conceder o subsídio e a organizar a seleção das famílias a serem beneficiadas.

Como condomínios de interesse social estão submetidos ao Código Civil, uma vez entregue pela incorporadora ou construtora, a responsabilidade pela administração do empreendimento fica a cargo de síndicos e administradoras, assim como acontece nos demais condomínios edilícios. 

Perfil dos moradores

Em geral, condomínios de interesse social são populosos, com mais de 300 unidades habitacionais, refletindo em um número de moradores muito superior ao da média de outros tipos de condomínios. São costumes, hábitos e ocupações diversas, podendo haver desde analfabetos a pessoas com alguma formação acadêmica. 

De todo modo, a característica mais evidente nos condomínios HIS é que a maioria das pessoas nunca morou em apartamentos. Estão saindo do aluguel para realizar o sonho da casa própria. 

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Para o síndico profissional Luciano Gandra, isso muda muita coisa, sobretudo em relação à convivência entre vizinhos e ao cumprimento de regras.

A síndica profissional Domichelica Armentano destaca que, apesar da necessidade de educar os moradores para a vida em condomínio, a partir do momento em que tomam conhecimento das regras, eles acatam muito bem, são receptivos e contribuem ativamente para preservação do patrimônio, pois entendem que tudo ali faz parte do quintal da casa deles.

Estrutura física

A estrutura e a configuração de um condomínio de cunho social depende de cada empreendimento, variando conforme as diretrizes do governo e a concepção da construtora. 

Era comum encontrar edifícios com poucas áreas de lazer e até mesmo sem vagas de garagem, mas hoje em dia, é possível ver prédios mais novos contemplados com salão de beleza, lavanderia, mercadinhos, sala de jogos, academia, playground, bem como elevadores espaçosos e modernos e até soluções sustentáveis como energia solar. 

Já os apartamentos continuam com metragens compactadas, dispondo de até dois dormitórios, salas de estar e jantar, cozinha, banheiro e lavanderia. 

Implantação de condomínios de interesse social

Segundo Angélica Arbex, gerente de Marketing e Inovação da administradora Lello Condomínios, a implantação é o momento mais delicado para qualquer tipo de condomínio, independente de ser HIS ou não.

O rito de implantação dos prédios HIS segue o mesmo se comparado a um edifício comum, mas a diferença está no empenho em explicar aos moradores, que nunca moraram em condomínios, sobre como funciona a vida condominial. No condomínio de interesse social, o primeiro ano é praticamente todo educativo. 

É preciso conscientizar os moradores de que a experiência de viver em prédios é bem diferente de residir em casas. Luciano exemplifica isso ao falar das reformas nos apartamentos, cuja prática é intensa, principalmente, em implantações.

"Para um condomínio HIS em implantação é mais complicado, pois além dos condôminos desconhecerem a dinâmica condominial, não há regras definidas já que o regimento interno ainda vai ser elaborado, ao mesmo tempo em que as obras nas unidades não param. Em prédios não dá para ficar marretando a noite inteira, isso sem falar na apresentação de documentos para autorizar obras, algo dispensável para quem mora em casa, por exemplo", afirma. 

Nesta fase do condomínio de interesse social, os condôminos precisam ser instruídos sobre:

• Legislação; 
• Regras da convenção, regimento interno e manual do proprietário;
• Boas práticas de convivência;
• Direitos e deveres do condômino;
• Funções do síndico, administradora e funcionários;
• Deveres da incorporadora/construtora;
• Finanças do condomínio (composição da taxa condominial, despesas e arrecadações);
• Entre outros.

De maneira geral, esse trabalho educativo é encabeçado por síndicos profissionais e administradoras de condomínio, mas alguns consórcios costumam atuar especificamente na implantação.

É o caso da Bonin Engenharia e Consultoria, empresa que faz parte do consórcio HabitaSocial e desde 2010 presta serviços sociais e ambientais durante as fases de pré-ocupação, ocupação e pós-ocupação (regularização fundiária) de empreendimentos de interesse social.

Além de tratar sobre a administração de condomínios propriamente dita, a Bonin também presta assessoria de cunho social às famílias beneficiadas pelo programa de habitação. Cada empreendimento possui um Técnico Social dedicado a pensar na questão do desenvolvimento social e da pessoa, o que inclui atividades como:

• Oficinais sobre geração de renda;
• Parcerias na área da saúde com as UBS;
• Capacitações do corpo diretivo;
• Palestras que esclarecem ao proprietário sobre o que ele está assinando na entrega de chaves;
• Materiais impressos ou audiovisuais e reuniões informais sobre organização familiar financeira;
• Plantão de dúvidas e canal de atendimento disponível a qualquer momento;
• Etc.

Essa é uma forma do governo manter a sustentabilidade do projeto de um condomínio HIS e fortalecer a gestão condominial. Até porque, de acordo com Andreza Rego, coordenadora de gestão condominial em HIS, o Estado ainda sofre muito com passivos administrativos decorrentes do despreparo de profissionais e moradores em gerir esse tipo de empreendimento. 

Assim como em qualquer condomínio, a falta de cuidado, sobretudo na implantação, faz o empreendimento "iniciar sua vida com o pé esquerdo", podendo prejudicar a operação, administração e convivência.

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"Nosso contrato dura apenas um ano. Depois disso, o condomínio vai para uma administradora do mercado, mas já sabendo como as coisas funcionam, assim, dificilmente serão lesados. Temos essa preocupação porque entendemos que a maioria da população dos condomínios de interesse social é mais vulnerável e carece de informações", conta Andreza.

Vale lembrar que empresas que fazem parte de um consórcio como a Bonin são contratadas pelo governo após vencer a licitação. Dessa maneira, o condomínio não é cobrado de nenhuma tarifa pela prestação do serviço.

Valor da taxa condominial

A definição da taxa do condomínio HIS se dá da mesma maneira que em condomínios de outra tipologia. Na assembleia de instalação, a administradora apresenta a previsão orçamentária com todos os custos (contratos de manutenção conforme equipamentos, funcionários, etc), e assim, determina-se o valor do rateio mensal que cada unidade deverá pagar para fazer frente às despesas. 

Assista ao vídeo do advogado Jaques Bushatsky sobre como é fixada a primeira cota de um condomínio:

Em condomínios de interesse social, o mais importante é que a cota mantenha-se inferior a 5% da renda da família. De modo geral, o valor costuma ficar abaixo do aplicado pelo mercado por conta da quantidade de unidades habitacionais - quanto mais, mais barato fica.

"Dificilmente se vê um MCMV com 100 apartamentos. Vai de 300 para cima, justamente para diluir todas as despesas", esclarece Domichelica. 

Além do número de apartamentos, as instalações do empreendimento e o quadro de funcionários também influenciam no valor da taxa de condomínios HIS, a qual poderá partir de R$ 200.

Gestão de condomínios de interesse social

Agora vamos falar sobre algumas particularidades da gestão de condomínios de interesse social, no que diz respeito à convivência, atendimento/comunicação, planejamento financeiro, inadimplência, manutenção e assembleias. 

Convivência, regras e educação condominial

Como já citado, a maioria dos moradores de condomínios de interesse social nunca morou em prédio e isso exige um contínuo e intenso processo de educação da vida em comunidade.

Os conflitos e problemas são os mesmos de qualquer condomínio, como barulho, reformas, circulação de animais, vagas de garagem, etc. "Não tem a ver com o tipo de prédio, é uma questão cultural", enfatiza Andreza.

Luciano comenta que no início de um condomínio HIS é muito comum a aplicação de muitas advertências. O objetivo é fazer com que as pessoas entendam a vivência condominial e seus limites, abandonando vícios e costumes de quem sempre morou em casa. 

"Tem prédio que no primeiro mês chegamos a enviar 200 notificações. Mas basta comunicar uma vez que não acontece mais, há pouca reincidência e até os próprios moradores conversam para chegar a um consenso, sem precisar da intervenção do síndico", acrescenta Domichelica.

Ainda de  acordo com ela, outra situação peculiar em condomínios de interesse social é a quantidade de crianças. "Cuido de um prédio com 300 unidades e são 300 crianças ali. Faço um recadastramento de moradores a cada seis meses, e ficamos surpresos com esses números - é praticamente uma criança por apartamento", expõe.

Isso traz um alerta contra acidentes e deterioração do patrimônio, pois o que ela tem notado, é a falta de vigília dos responsáveis. "Acredito que os tutores se sentem mais seguros dentro do prédio, com muros e porteiros, e então largam as crianças nas áreas comuns. Há um empenho maior em conscientizá-los de que o condomínio não tem nenhuma obrigação legal em tomar conta", Domichelica salienta. 

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Comunicação e atendimento

Segundo o síndico profissional Rodrigo Lobo, os moradores de condomínios de interesse social querem agilidade no atendimento e, preferencialmente, um contato mais próximo, como reuniões presenciais com o síndico e ligações por telefone.

Comunicados por escrito talvez não sejam a opção ideal. Domichelia gosta de usar conteúdos digitais em vídeo, áudio e fotos, pois entende que dessa forma o público absorve melhor a informação - sem margem para interpretações equivocadas. 

"São postadas mensagens diariamente e quando alguém me aciona no privado trazendo alguma dúvida, abro a resposta para todos, afinal, é muito provável que entre os 600 apartamentos, outros possam ter o mesmo questionamento", ela compartilha.

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Planejamento financeiro

De acordo com Rodrigo, síndicos de condomínios de interesse social precisam "trabalhar mais com menos", por conta do escopo de profissionais muito justo e muitas vezes mal adequado às necessidades reais do prédio.

"Tem que estar limpo e seguro, mas dentro daquela previsão orçamentária inicial, a qual, normalmente, sofre grande influência da construtora", ele critica. 

De fato, na hora da venda de um imóvel, é prática de corretores/construtoras prometer um valor de taxa do condomínio que caiba no orçamento do cliente. Se informarem um valor muito maior, o negócio declina. 

Tudo isso fica apenas na conversa, sem constar formalmente em contrato, o que torna a vida do síndico mais complicada. "Temos que nos adequar dentro disso, senão sobra para o síndico. Tem que se virar, com apoio da administradora", sinaliza Rodrigo.

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Angélica Arbex, da Lello, concordo e afirma que isso acontece em todos os condomínios, mas com mais intensidade nos HIS.

"É uma equação difícil de calcular. Não pode ter uma taxa alta que dificulte as famílias, mas, em contrapartida, fazendo caixa para manter aquele lugar valorizado. Essa pauta econômica é mais técnica, por isso, é uma obrigação da administradora junto ao corpo diretivo", concorda.

Já Luciano pede cautela com investimentos em benfeitorias, para não espantar os moradores com rateios extras, que poderão comprometer o orçamento deles. 

"Em um condomínio que custa R$ 200 por mês e pretende implantar um sistema de segurança de R$ 300 mil, com certeza vai assustar as pessoas. É praticamente o valor de um apartamento", ele pondera.

Isso não quer dizer que benfeitorias são impossíveis em condomínios HIS. Desde que haja negociação, planejamento e comunicação com os moradores, dá para tocar projetos como esses, assim como fez a síndica de um condomínio HIS em São Paulo.

Inadimplência baixa: casa é prioridade

O índice de inadimplência em condomínios de interesse social geralmente é baixo. De acordo com Domichelica e Rodrigo, isso não se deve apenas pelo fato da taxa condominial ser menor, mas porque os moradores se planejam muito bem financeiramente e priorizam a casa deles.

Esse pensamento é ainda mais forte nos condomínios que recebem todo aquele trabalho educativo. É importante fazer com que as pessoas entendam a importância da taxa condominial e da necessidade daquelas despesas.

"Às vezes a pessoa não tem muita opção disso, optando por comprar um remédio em vez pagar o condomínio, por exemplo. Por isso sentamos com eles, fazemos as contas juntos, quanto entra e quanto sai, para tentar encaixar a taxa condominial", descreve Andreza. 

Por outro lado, Angélica lembra que o que realmente é comum acontecer em condomínios HIS é a mora (atraso na efetuação do pagamento).

"Tem morador que paga o boleto dia 10, outros dia 15, mas sempre dentro do mês. Mas para o condomínio isso é ruim porque temos que quitar boa parte das despesas no dia 5, por exemplo", justifica.

Ainda assim, casos de inadimplência em condomínios HIS são tratados normalmente conforme determina a legislação, ou seja, se desenrola desde a carta de cobrança até a ação judicial de penhora do imóvel.

Manutenção

Talvez seja um pouco difícil para os moradores de condomínios HIS entenderem que existe uma manutenção predial, que se não for feita, haverá consequências de segurança. Mais uma vez o trabalho educativo sobre vida em condomínio é fundamental. 

Ainda assim, o que mais pode atrapalhar os condomínios de interesse social é a qualidade da construção. Muita vezes as construtoras utilizam materiais de qualidade inferior, para não encarecer a obra e inviabilizar a venda por preços mais acessíveis ao público de menor renda. 

Mas isso não é regra, vai depender muito da construtora, e não do tipo do empreendimento, até porque, todo condomínio, assim que é entregue, tem que lidar com vícios e defeitos de construção. Em prédios HIS, essas discussões são o que mais toma tempo do síndico. 

"Tem empresa que não dá trabalho nenhum e em outros casos, não é nem pela construção ser mal feita, e sim pela assistência pós-obra. Demoram muito para dar algum retorno", pontua Domichelica. 

O segredo aqui é fazer a manutenção preventiva corretamente e se atentar aos prazos de garantia da construtora.

Assembleias

Rodrigo conta que no condomínio de interesse social os moradores tendem a ser mais engajados, querem que as assembleias sejam realizadas no sábado e presencialmente. 

Reuniões informais prévias são importantes para situar os condôminos das pautas, bem como uma oportunidade de tirar dúvidas. Assim a reunião transcorre de uma maneira mais fluída, rápida e eficiente.

Além disso, assembleias virtuais em condomínios de interesse social conseguem manter o quórum de participação sem maiores dificuldades.

Desafios da gestão condominial de habitações sociais

Com apoio das nossas fontes, Angélica Arbex, Domichelica Armentano, Andreza Rego, Luciano Gandra e Rodrigo Lobo, listamos os principais desafios da gestão de condomínios de interesse social e como lidar com eles, confira!

1. Quantidade de pessoas

Quanto mais moradores um condomínio tiver, maiores serão as demandas do síndico, seja para mediar conflitos de convivência ou mesmo para atender as solicitações que se tornam bastante volumosas nos edifícios de interesse social.

"Como tem muita gente, você potencializa o problema, mas o tipo de demanda está em todos os nichos", define Angélica. 

É fundamental criar uma estrutura de back office e contar com o apoio da administradora para conduzir essas questões de maneira eficiente. 

2.Educação condominial

Educar moradores para a vida em condomínio é definitivamente o maior segredo da gestão de condomínios de interesse social. Afinal, como falamos lá em cima, o público beneficiado pelos programas de habitação vem, em grande maioria, de casas de aluguel, ou seja, nunca moraram em condomínios antes. 

É preciso explicar para eles exatamente como tudo vai funcionar, utilizando todos os artifícios possíveis, reuniões presenciais, divulgação de conteúdos diariamente, campanhas, etc.

"Aí vem a mudança cultural, é um choque para as pessoas. Muitos têm resistência, então temos que ter sutileza, estratégia e sem impor nada, para que assim, as pessoas se sintam como parte do processo e joguem junto com a gestão", afirma Luciano.

3. Atendimento e comunicação

Como reflexo da quantidade de moradores em condomínios de interesse social, a gestão tem que lidar com muitas solicitações ao mesmo tempo - e com agilidade.

O celular do síndico tem de estar 24h disponível, uma vez que a demora no atendimento pode prejudicar a imagem dele diante dos moradores.

"Cientes disso, embora nosso trabalho seja em horário comercial, em geral atendemos os condôminos no período noturno, finais de semana e até feriados. Nós damos preferência para atendê-los nos horários que eles gostam e têm disponibilidade. Temos que conquistar a confiança dessas pessoas e é isso que faz o nosso trabalho dar certo", entende Andreza.

O síndico Luciano frisa a questão da comunicação, em um contato com mais pessoalidade, corpo a corpo com o condômino, porque ele quer te ver e conhecer. 

"Temos que ser um pouco camaleões, adaptar discurso, vocabulário e linguagem. Esse contato mais direto acaba gerando mais interação, os moradores se sentem mais prestigiados e conseguem compreender melhor o que estamos falando", relata.

4. Orçamento limitado: manutenção e segurança

Condomínios populares muitas vezes têm orçamentos mais restritos, o que pode dificultar a realização de manutenções, melhorias necessárias nas áreas comuns e nas infraestruturas, sobretudo em relação à segurança.

É preciso um planejamento ainda mais certeiro, que pode ser feito através da elaboração de um Plano Diretor.

5. Convivência diversificada

"Temos pessoas que vem de vários lugares e de diversas condições, remoção de favela, áreas de risco, pessoas em situação de rua, e a gente tem o trabalhador que ganha até três salários mínimos. São várias culturas que são introduzidas ali dentro do prédio, então é normal elas terem dificuldade de subsistir ali", ressalta Andreza. 

Com uma comunidade mais plural, pode ser desafiador para o síndico lidar com diferentes estilos de vida, opiniões e culturas. Essa condição requer um equilíbrio cuidadoso para garantir uma convivência harmoniosa.

• Veja também: Como educar moradores para viver em condomínio

Rentabilidade de síndicos profissionais na gestão de condomínios de interesse social

Segundo os nossos entrevistados, administrar um condomínio HIS é realmente mais trabalhoso, sobretudo por conta da quantidade de residentes. Como eles buscam ter um contato mais próximo, isso também se torna um fator a mais na complexidade da gestão. 

No entanto, isso não faz desse tipo de condomínio ser mais complicado de administrar em comparação com os demais prédios de interesse social. Para os especialistas, é apenas uma forma diferente de fazer a gestão. 

Apesar das peculiaridades de gerir um condomínio HIS, exigindo atendimento especial e maior equipe de apoio, os valores dos honorários para síndicos profissionais são maiores em condomínios de interesse social. Quanto maior o número de unidades, realmente maior a taxa.

Além disso, na visão de Domichelica e Rodrigo, os condôminos entendem que o síndico profissional é contratado para fazer aquilo que eles não sabem fazer. Como consequência, a cobrança é grande, mas se for respondida adequadamente, o gestor com certeza sairá disso mais valorizado e respeitado.

Agora que você conheceu um pouco mais sobre implantação e gestão de condomínios de interesse social, confira nossa matéria sobre tipos de condomínios e suas diferenças.

 

 

 

 

 

Fontes consultadas: Angélica Arbex (gerente de Marketing e Inovação da administradora Lello Condomínios), Domichelica Armentano (síndica profissional e fundadora da S.O.S Condomínios), Andreza Rego (coordenadora de gestão condominial em HIS na Bonin Engenharia e Consultoria), Luciano Gandra (síndico profissional) e Rodrigo Lobo (síndico profissional e CEO na Advanced Governança Condominial).